房地产供应链金融运作模式分析

　　供应链金融作为一种新的思想和管理方法，近些年在国内外受到了广泛关注，作为我国国民经济发展的重要产业之一的房地产，也逐渐提高了对供应链金融的关注。大公数据也设计出供应链金融信用管理系统，帮助企业更好的开展供应链金融业务。房地产供应链金融，以房地产企业为核心企业、供应链中的中小建筑企业为主要服务对象，帮助中小企业解决融资难的问题，有助于供应链的整体发展。本文将对房地产供应链金融两种不同的运作模式进行简要的分析。

　　在房地产产业链结构中，处于房地产企业上游的有材料供应商、建筑公司、设计公司，而其下游的企业则主要有代理商、中介服务与物业服务机构、装修公司以及购买房产的顾客。

　　房地产供应链金融以房地产企业作为核心企业，为整个供应链上的中小企业提供了新的融资选择，将供应链上各个节点企业的应收账款、活期储蓄等盘活，为其注入新的活力。房地产供应链金融有效地实现了商流、物流、资金流、信息流四流合一，稳固了房地产企业与其上下游企业的合作关系，降低了房地产企业的融资成本。因此相较于传统的金融模式，房地产供应链金融具有十分突出的经济效益和社会效益。

　　现阶段，房地产供应链金融主要有两种模式，一种是房地产企业直接参与的供应链金融，即以房地产企业作为核心企业所主导的供应链金融融资模式；另一种则是房地产企业间接参与的供应链金融运作模式，主要为商业银行主导的运作模式。

　　一、房地产供应链金融融资模式

　　由于房地产供应链结构的特殊性，房地产企业的预付购房款主要来自于消费者商业银行贷款，与供应链金融的预付款融资有所区别，所以预付账款融资这种运作模式并不适用于房地产行业。房地产供应链金融的运作模式主要有以下三种，分别为：应收账款融资模式、存货质押融资模式与建立下属金融平台。

　　（一）应收账款融资模式

　　应收账款融资模式，是指中小企业发生资金短缺的问题时，为获取资金以将来到期的应收账款进行质押，向金融机构申请贷款的融资服务。应收账款具有债券属性，是由处于供应链上游的中小建筑企业在与核心企业的交易过程中的赊销产品行为形成的。常见的形式有商票贴现、应收账款质押及保理等种类。在房地产供应链中，作为债务人的核心房地产企业为作为债权人的中小企业背书，若进行融资的中小企业不能偿还贷款，金融机构可以要求房地产企业承担还款责任。

　　（二）存货质押融资模式

　　存货质押融资模式，又可称为动产质押融资模式，简单来说就是存在融资需求的中小企业将存货或动产进行质押，向银行等金融机构申请贷款的一种融资模式。在房地产供应链中，处于上游的材料、设备供应商通常会有数额大且较为稳定的库存，这些企业可以通过存货质押模式进行融资来缓解资金短缺的问题。

　　（三）房地产企业建立下属的金融平台

　　近些年来，随着互联网金融的发展，许多房地产企业提出了“房地产+互联网+金融”概念，纷纷建立互联网金融平台，这些互联网金融平台以互联网技术和信息通信技术为基础，提供在线的金融服务。房地产企业成立的金融平台，通过推出面向房地产业主以及其他潜在投资的供应链金融类的理财产品，将资金引入到供应链中，为供应链里的中小企业提供融资服务。在这种模式中，房地产企业主导了整个供应链金融的运作过程，利用下游业主方面的资源，帮助中小企业解决企业融资问题，有利于保持供应链的长期稳定发展。

　　现阶段已经有多家房地产企业推出了旗下的互联网金融平台，例如万科集团入股鹏金所、碧桂园集团下属的碧有信、金地集团(600383,股吧)旗下的家家盈、绿地集团旗下的绿地金服、恒大的恒大金服、新城集团成立的新城金服等。

　　二、其他房地产供应链金融运作模式

　　除了房地产企业直接参与供应链金融运作的模式外，房地产企业还可以通过与主导方合作间接地参与供应链金融，协助供应链金融的主导方了解融资企业的经营状况及其所在供应链的整体情况。由于房地产供应链的特殊性，在房地产供应链金融运作模式中商业银行主导的供应链金融运作模式最为常见，而物流企业主导和电子商务平台主导的运作模式在房地产供应链中并不常见。

　　商业银行主导的房地产供应链金融模式，是指商业银行为房地产供应链上存在融资需求的中小企业提供贷款。商业银行通过与房地产企业以及供应链上的其他企业的合作过程中，获取融资企业的相关信息，包括融资企业在供应链上真实的交易情况、核心企业的信用水平以及所在供应链整体情况。通过此情形，商业银行能够有效的降低由于银行与融资企业间信息不对称问题导致的各类风险。