房地产金融产品创新将何去何从？

　　近年来，房地产业和金融业的融合越来越深入，房地产金融产品的创新步伐越来越快。本文对56家金融机构进行了调查，对房地产金融产品创新进行了全面梳理。结果显示，目前房地产金融产品创新主要集中在风险较低的销售端产品；金融风险总体可控，潜在风险值得关注；去库存周期出现结构性分化，个人住房按揭贷款成为金融机构投放重点。

　　房地产市场金融产品创新面临的风险

　　目前房地产市场金融产品主要有开发端产品、销售端产品、跨品种创新产品和资产证券化产品，产品创新主要集中在风险较小的销售端产品。

　　房地产开发项目金融产品准入要求严格，跨机构项目贷款产品较少。房地产开发项目金融产品主要针对房地产开发企业，用以补充项目资金。产品类型主要有传统房地产开发贷款、跨机构项目贷款和房地产信托产品。据调查，金融机构目前普遍对房地产开发贷款控制较严，准入要求较为严格。一是实行名单制管理。所有金融机构均对房地产开发贷款实行“白名单”制管理，能进入金融机构“白名单”的房地产企业为具有一级资质或部分在当地具有龙头地位的二级资质企业。二是审批权限上收。金融机构对房地产开发贷款的审批权限基本已经上收至总行级别，能否进入“白名单”由总行审批。三是区域管理。部分金融机构对房地产开发贷款实现名单制和区域双重审批，对部分四线城市及四线以下城市不能发放房地产开发贷款。如某股份制银行在四线及以下城市因受区域限制，没有一笔房地产开发贷款（表1）。

　　由于传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求较高，且部分金融机构对开发贷也有区域准入限制。因此，为降低区域限制带来的项目损失，某股份制银行推出了跨机构的项目贷款。该产品的操作流程是银行将优质的项目贷款向基金公司推荐，基金公司经过项目评估，以委托贷款的形式委托银行进行项目投资，投资期限2年。目前该产品还未出现不良。

　　房地产金融产品创新集中在风险较低的销售端产品。房地产销售端产品主要针对房地产市场微观主体，如个人、政府、企业，用以补充销售资金。针对个人的产品主要有住房按揭创新产品、农民安家贷；针对政府的产品主要有政府购买服务贷款；针对企业的产品主要有销售未回款收益权融资产品（表2）。

　　从运作方式来看，针对个人的房地产销售端产品的创新主要是对住房按揭贷款流程进行一定的优化，简化流程，提高审批效率，且针对不同的购房者，在相应的准入条件上有所放松。针对政府的产品主要是改变传统的银政合作模式，以政府购买服务协议作为载体，用以解决借款人履行政府购买服务协议过程中所需资金的各类信用业务。针对企业的产品主要是以购房合同收益权作为质押对象，满足企业短期的流动资金需求。从资金走向来看，个人类产品主要流向购房市场，企业类产品主要流向企业的日常经营活动，政府类产品主要流向基本公共服务中住房保障、公共文化、三农服务等领域，对应新型城镇化建设、水利工程建设、现代农业化项目。

　　跨品种创新产品主要是住房按揭与消费类产品结合。据调查，多家金融机构为优化资源配置，降低个人提前还款带来的利息损失，将个人住房类产品与消费类产品相结合。如某国有银行2016年推出的“随房贷”。从运行方式来看，该产品主要针对还款两年以上、无任何拖欠记录的住房按揭客户，在按揭贷款的基础上，可申请一笔一年期的消费贷款，贷款额度不超过已归还住房按揭贷款金额，利率为基准利率上浮30%。从资金走向来看，该贷款主要用于购车、购买大型家电、住房装修等消费领域。

　　资产证券化产品体量较小，仍有较大发展空间。以江西省为例，2016年2月末，江西省证券化的房地产贷款余额7.75亿元，占全部房地产贷款的0.16%。主要是政策性银行棚户区改造贷款证券化和部分银行的个人住房贷款支持证券化产品。从运作方式来看，该类产品是以棚户区改造贷款和个人住房抵押贷款为基础资产，将该组资产所产生的未来现金流动的收益权转变为可以在金融市场上流动、信用等级较高的债券型证券进行发行。从资金流向来看，通过发行证券化产品获取的资金主要用于银行的各类资产运用，资金用途涵盖银行的所有资产类业务，范围较广。

　　类“首付贷”产品依然存在。“首付贷”是中介或房地产企业为首付款不足的购房者提供补助资金拆借、帮助其放大购房杠杆的行为，贷款额度一般为住房总价值的15%至20%，年化贷款利率通常为7%至12%。从资金流向来看，贷款资金主要用于购房首付款。虽然央行已叫停“首付贷”产品，但调查发现，有部分楼盘在销售时推出了类似“首付贷”的分期付款方式。如首付20万元，在签订合同时购房者付款5万元，房地产开发公司帮购房者垫款出具首付款出资发票，向金融机构申请按揭贷款，购房者按照与房地产开发企业约定的时间，分期付完剩余的首付款15万元，最迟于项目房屋交付会前付清开发商垫付的首付款。

　　金融风险总体可控，潜在风险不容忽视