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销售营收双下滑,“棚改第一股”北京城建转型

2018-08-16 09:26 来源:湖北广播网

在上半年房企业绩全线飘红之势,被业内称之为北京 " 棚改第一股 " 的北京城建投资发展股份有限公司(SH:600266,下称 " 北京城建 ")却出现了业绩暴跌的局面。

8 月 9 日,北京城建发布 2018 年上半年业绩公告数据显示,报告期内,北京城建实现营业收入 33.58 亿元,同比下降 14.39%。签约销售额 55.63 亿元,相比去年同期 108.55 亿元下降 48.75%,销售面积 27.89 万平方米,同比下降 48.29%。

北京城建是由中国 500 企业北京城建集团有限公司(下称 " 北京城建集团 ")在 1998 年设立的 A 股上市公司,作为国内最早上市的建筑施工企业,北京城建一直备受业界的关注。

自 2015 年以来,北京城建依托其控股股东北京城建集团有限公司的国企资源,向棚改市场发起进攻,并于今年开始大力布局特色小镇业务。但在一系列棚改、小镇业务转型动作之后,北京城建却没能成功突围,营收、销售双双下滑。

营收销售双下滑 棚改大户发展遇阻

8 月 9 日,北京城建发布 2018 年上半年业绩公告。数据显示,报告期内,北京城建实现营业收入 33.58 亿元,同比下降 14.39%。签约销售额 55.63 亿元,相比去年同期 108.55 亿元下降 48.75%,销售面积 27.89 万平方米,同比下降 48.29%。

从历年数据来看,这已经是其近五年来营业收入的第三次下滑。蓝鲸房产梳理发现,近五年来,北京城建的营业收入一直不稳定,2015、2016 年,北京城建的营业收入分别同比下滑 7.25%、8.28%,而至 2018 年,下滑幅度进一步跌至 14.49%。

蓝鲸房产根据年报数据整理制表

对于销售额和营收双双下滑的迹象,蓝鲸房产发送采访函,截至发稿前暂未收到回应。

但这个答案,从其半年报数据或可窥见端倪。报告显示,上半年内,北京城建的开复工面积 368.66 万平方米,同比增长 0.9%;新开工面积 61.17 万平方米,同比下降 4.85%;竣工面积 43.70 万平方米,同比下降 38.77%。此外,在新增土储方面,上半年北京城建新增土地储备 5.86 万平米,较去年同期的 150 万平方米大幅下降。

根据数据可以看出,上半年北京城建的开工面积及竣工面积大幅下滑,直接影响了其销售情况。

而究其根本,其开复工面积和土地储备的骤降也与其所开发的业务类型密切相关。自 2015 年以来,依托其母公司北京城建集团 20 年老牌国企优势,北京城建开始大力推动棚改业务的转型,棚改业务的占比不断攀升。

据其历年财报显示,在 2016 年时,北京城建的预付拆迁补偿款占总资产比例只是 2.55%,2017 年改指标则上升到了 11.49%,金额同比增加 481.09%,是所有项目中增长最快的一项。而至 2018 年上半年,其预付拆迁补偿款的占比金额进一步增至 114.61 亿元,占比依然高达 11.29%。

在 2018 年中报中,上半年内,北京城建已经拿到 7 个棚改项目,总规划建筑面积 662.3 万平方。但事与愿违的是,持续增加的棚改比例,并没有为北京城建带来理想中的收益。

易居研究院院长严跃进向蓝鲸房产表示,对于此类棚改为主的企业而言,业绩下滑其实也是因为近期 " 棚改 " 政策调整较大。一方面是棚改部分项目可能会中止,尤其是一些房价上涨过快的城市的项目。另一方面,部分棚改项目未来的预期收益是减少的,所以很多房企可能还要适当考虑部分领域亏损的地方,或者说要计提亏损的项目。

亿翰智库统计数据图表

据亿翰智库数据显示,自 2012 年至 2017 年,棚户区的棚户区存量及去化周期呈现逐年下降的趋势。在今年 6 月 25 日,一则 " 国家开发银行(以下简称 " 国开行 ")将棚户区改造(以下简称 " 棚改 ")贷款审批权收回总行,货币化安置办法将会调整比例 " 的消息传出,棚改市场全面转冷。

严跃进表示,此类棚改项目本就会受到各地楼市调控政策的影响,对于国开行棚改新政,房企也不必过于悲观。对于能够和城市新商圈打造进行挂钩的项目,还是有较好的机会。

思源地产首席分析师郭毅向蓝鲸房产指出,棚改货币化曾一度支撑三四线城市这一轮房价的崛起和成交的走旺,而随着棚改资金收紧,也就意味着三四线城市的旧改到了尾声。因此,进入三四线市场资金量级的减少,会对整个三四线楼市形成一定的利空,包括对三四线楼市周边的热点二线城市也会形成一定制约。

现金流常年为负 转型文旅推进不畅

除了加大棚改项目比例之外,今年以来,北京城建开始全面发力文旅小镇项目,并先后布局北京云蒙山文化旅游项目、黄山文化旅游项目。

但由于文旅地产开发周期长,资金投入大等特性,极其考验企业的资金能力。这对于北京城建而言,其虚弱的资金链也将面临极大挑战。

2018 半年报显示,北京城建除投资活动现金流为正之外,经营活动现金流净额及筹资活动产生的现金流净额均为负,分别为 -8.3 亿、-0.38 亿。截至期末,其现金量达 113.37 亿元,比 2017 年末 120.76 亿元减少 7.39 亿元。资金压力可见一斑。

另一方面,文旅项目的盈利模式也是北京城建不得不考虑的另一难题。普华永道和睿意德统计数据显示,截止到 2017 年末,已有超过 1/3 百强房企进入文旅领域分蛋糕,但其 " 圈地 " 惯性、概念强于落地的实操手法一直备受行业诟病。曾有业内专家表示," 文化消费应是最具想象空间的消费 ",但不少项目却将盈利模式单一化处理,丧失了长远的市场价值。

对于文旅项目而言,考验的不仅是简单的拿地能力,更重要的是企业的运营能力、IP 打造能力,这也就需要团队具备综合的跨界运营管理能力," 既懂文化,又懂投资;既懂地产,又懂商业。" 中国人民大学教授、中国休闲经济研究中心主任王琪延表示," 真正的文旅地产是要把文化落脚到产业上,是对文化的传承和再造,这需要当地政府及开发商的共同规划、运营的合力,并非一件易事。"

但从北京城建地产进入文旅地产的首个项目北京云蒙山项目来看,文旅项目的推进并不顺利。

2016 年,拥有国企背景的北京城建与北京文投集团、密云区政府共同组建了北京云蒙山投资发展有限公司,联合开发北京云蒙山项目,但即使三方联手,该项目前景仍旧堪忧。近日,据媒体报道称,云蒙山项目先后进行了 30 多轮规划方案设计和调整,目前依然处于规划方案国际招标阶段。

对于近年来不断推进转型的北京城建而言,持续掉队的烙印已经愈发深刻,在棚改、文旅转型进展不畅的境况下,如何扭转局势?值得关注。

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