房地产金融或依然偏紧 房企海外发债热情高涨

【房地产金融或依然偏紧 房企海外发债热情高涨】在今年1月央行全面降准后，业内普遍预期，流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好，一方面房企的资金压力有望缓解，另一方面房贷利率有望降低。不过，继今年1月房企融资总额大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资，应对未来的还债高峰期。虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，更是压力非常大，但房企在资金压力下，依然需求量非常大。

　　在今年1月央行全面降准后，业内普遍预期，流动性的宽松对渴求资金的地产行业将带来重大利好，一方面房企的资金压力有望缓解，另一方面房贷利率有望降低。

　　不过，继今年1月房企融资总额大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。

　　而在1月的金融和社融数据全面回暖后，央行和银保监会密集喊话房地产，强调继续紧盯房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，房地产金融预期再次发生改变。但日前，又传出无锡有银行下调首套房贷首付比例、深圳有银行下调首套房贷利率的消息，再次引发了市场对房地产信贷政策放松的预期。

　　房地产金融或依然偏紧

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，2月房企融资总额下滑是受春节假期因素影响，近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松。目前房地产金融，无论是开发贷，还是个人按揭贷款都是偏紧状态，没有明显放松。开发企业融资规模增长，主要以境外发债为主，国内发债尤其是开发贷仍是紧绷状态。

　　近两个月首套房贷利率下滑，跟房贷政策变化没有关系，房贷政策依然没放松。所以全社会融资面放松了，定向支持中小微企业、实体经济，但是房地产仍是偏紧的。

　　40房企融资总额环比下滑37.25%

　　继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%，创一年来月度新高后，2月房企融资总额又跌回2018年水平。

　　同策研究院的最新数据显示，2019年2月，40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。其中，债权融资额为551.94亿元，占房企融资总量的99.83%，环比下降37.31%；股权融资金额为0.94亿元，占总融资金额比重为0.17%。

　　与1月相比，各债权融资方式融资额度均降幅明显，跌幅最高达68.7%。其中，融资总额排名第一的是公司债，共融资363.25亿元，环比下降29.14%，占比65.7%；融资总额排名第二的是其他债权融资，总额57.52亿元，环比大降68.7%，占比10.4%；融资总额位居第三的是中期票据，总额为53.52亿元，环比下降47.76%，占比9.68%；排名第四的是境内银行贷款，融资额度44.74亿元，环比下降47.76%，占比8.09%；位居第五的是信托贷款，融资总额32.91亿元，环比小幅上升 10.85%，占比5.95%。

　　对于2月房企融资总额大跌的原因，同策研究院总监张宏伟对券商中国记者表示，2月主要受春节因素影响比较大，境内的融资金额会下滑。

　　“2月份比较特殊，境内融资情况受到春节因素影响，整体融资状况到底有没有好转，还要看一下3、4月份状况。”张宏伟说，即使恢复到1月的水平，那也只是相当于2018年上半年的市场状况，也不是特别好，只是比最坏的时候好一点。

　　国金证券也认为，近期房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。

　　海外发债热情高涨，节后融资计划超百亿美元

　　在2月房企融资方式中，以公司债为主，而海外融资独占鳌头。

　　同策研究院的最新数据显示，2月，境外发债折合人民币共303.25亿元(占比83%)，虽然额度环比下滑，但占比进一步提升(1月占比76.56%)。具体来看，2月发行15笔公司债券中，有11笔均是发行的美元优先票据或债券，合计45.33亿美元。

　　在已披露的数据中，融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券(第一期)，票面利率3.65%；融资成本最高的是当代置业额外发行的一年期2亿美元的优先票据，票面利率高达15.5%。总体来说，2月房企融资成本约在4%-10%之间。