开发商借境外发债潮换取短期流动性改善

　　受融资环境放松支撑，2019年前两个月，中国房地产开发商共在境外债券市场融资近210亿美元。标普全球评级3月6日发布报告称，这为杠杆率颇高的房地产行业提供了短期流动性改善。但是，增量债务累积也可能在长期带来更大风险。

　　“市场环境改善对于流动性和再融资需求较大的开发商来说，带来的影响基本为正面。但是，新增债务累积却可能使它们在日后面临更大风险。”标普全球评级信用分析师梁蔚表示。

　　年初至今，受评中国开发商发行的美元债券规模较去年同期增长36%。同时，207亿美元的发债额也超过了2019年将要到期的现存境外债券总额（共174亿美元）。

　　标普报告认为，中美两国货币当局释放更加强烈的鸽派信号，也使各评级组别的中资房企能以更有利的条件在境外市场融资，无论是发行规模、发行成本还是久期，融资条件均有改善。今年在境外市场发债的大部分企业，其所面临的迫切的再融资风险都有所下降，资本结构亦有小幅改善。这是因为近期发行的境外债券的到期期限均在两年或两年以上，而境内非银债务的到期期限通常都很短。

　　“即便如此，境外融资成本依旧普遍高于境内融资，且易使中资企业面临外汇和跨境交易风险。”上述报告表示，尽管近期开发商已避免发行期限不足一年的债券，但是债券的平均到期期限依旧较短。发行于2018年11月至2019年1月期间的债券平均到期期限，已从2016年11月至2017年1月期间发行债券的约4年缩短至2.7年。

　　标普预计，受过去数年楼市销售情况良好及房价上涨支撑，房地产行业总体的债务杠杆将保持稳定。2018年大部分房企都放缓了购地步伐，也支撑了杠杆率维持稳定。标普估算，2019年受评房企的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的平均值为7.4倍，低于2018年的7.6倍和2016年的8.9倍。但是，若开发商拿地热情再次高涨或房屋销售下降程度比预期得更加严重，那么房企杠杆率的改善趋势就可能暂停或转向。

　　“鉴于近期境外借债的成本高于境内举债，因此在2019年有大量境内外债务到期且评级较低的小型房企，未来将面临更大的偿债压力，”梁蔚表示，尽管融资环境有所改善，但小型开发商面临的再融资形势依旧严峻，很多实力较弱的开发商仍将在未来数月内面临短期流动性紧张，违约风险仍存。

　　实际上，监管机构对于房地产领域的金融风险依然高度重视。2月25日，银保监会副主席王兆星在国新办新闻发布会上表示，继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。