关于经营贷，过去几年我们一直都在提示风险，特别是去年9月份《房贷换成经营贷能省几十万？你被人盯上了》这篇高点赞文章，反复强调“转贷这件事儿，并不适合所有人”。
然而在那个阶段，很多人一心只想把房贷利率降下来，缓解还贷压力，加上中介没有底线的营销推广，即便不符合经营贷申请条件，也可以通过包装通过银行审核，所以很多人转了贷。
这是中金公司去年上半年发布研报中的一张图。截至2023年第一季度，按揭、消费贷和经营贷在居民中长期贷款余额占比分别为70%、11%和19%，而新增按揭、消费贷和经营贷的占比分别为4%、25%和72%。
关于经营贷的四个风险点我们提过，借壳风险、抽贷风险、续贷风险、过桥风险。
现在，已经有两个风险点暴露了。
02
关于续贷风险。
极少会有中介告诉你，那些包装为10年期的经营贷，只是授信，每1-3年就需要去续签一次。
以前房价稳定的时候，需要走个过场，花点钱过个桥，最惨也就是利率上调，但现在二手房价格持续下跌，而且跌得很厉害，银行评估价也随之下调。
要知道很多银行现在借助AI，每隔一段时间就会重新评估。
虽然国内银行很少在贷款期间要求补充抵押物，但在续贷时，极有可能要求补差。
打个比方，一套房子，2021年的评估价为1000万，按七成放款，可贷700万，但到了2024年，评估价变成了800万，七成可贷560万，前后相差140万。
出现这样的情况，该如何解决？
如果贷得比较少，五六成，可以申请追加授信。如果贷了七成，有些地方甚至做到八成（信用贷+抵押贷），就要补钱了。
对普通家庭或者杠杆加足的炒房客来说，别说100万，就是50万，立刻拿出来都很难。
在这里特别提醒，半年内要和银行续签经营贷的，建议提前和你的客户经理联系。
要么想办法筹钱补洞，要么抓紧时间卖房子，不要等到最后一刻被动了，再想办法，那就是个悲伤的故事了。
03
关于借壳风险。
我在之前文章里说过，如果自己有公司，且处于真实经营的状态，有流水，有纳税，正常发工资，将房贷转成经营贷降低利息，无可厚非，即便有风险也是完全可以承受的。
但有相当一部分，自己没有公司，由中介帮忙找的皮包公司，进行包装的。
前段时间新公司法通过了，其中一条，从原来的认缴制改为了实缴制。
什么意思呢？根据新的公司法要求，企业成立5年内，需要完成全额实缴资本，未实缴将面临冻结账户，列入异常经营风险名单。
你要做什么？找当时帮你搞皮包公司的中介，先减资（不少皮包公司注册资金都是几百万），再实缴（涉及过桥等费用）。
这又是一笔额外的开支，要被宰一刀。
结
当下普通人买房，用好公积金和商业按揭就行了，不要想其他歪脑筋。
这不仅仅因为目前房贷利率很低，关键是通过中介走旁门左道，各种隐性收费你搞不清，又没办法拒绝，只能咬牙给，最后全是风险。
如果你本身就符合经营贷的条件，直接去找银行，客户经理会非常热情得帮你搞定，没准还会送你礼品。
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