连传说中深中龙华边新房，3万多都卖不动

人才房安居华越龙苑（民治）2023年12月31日选房结束，共810套可售人才房（全三房），均价3.96万（毛坯），选走280套，剩余530套，去化率仅34.6%。

按理人才房是来帮“刚需入座”的，拿出上好的地段、准豪的品质，让对“深圳前房价”望洋兴叹年轻人，能安心上个车。

为了“引人安居”，大一点的人才房、保障房都定向配套优质的学校、商业、公园、地铁。真的，刚需4件套，从来都给保障房给“保障”上。

条件都那么好了，顺带还把深圳商品房价格给狠狠拽下来了一把，2023年深圳新房、二手房量价全面谦虚。但是，为什么刚需不入市了呢？连深中龙华新校（传）也不能打动他们一点点？

深圳，也得反思反思这套综合拳的合理性。

安居华越龙苑是龙华民治的项目，规模挺大，62万㎡。

简直就是座小城。

边上还有2个人才房，估计片区在120-180万㎡的规模。

而且是座纯人才房小城，总价也是300万+，人口纯粹、也很中产。自有幼儿园，边上还有在建、明年可能开学的深中龙华学校（传）。

听起来是相当好，但是就是去化很一般。

要说项目，真的有“豪宅”感，档次比边上的一种二手商品房还豪气。

本批次共配售810套建面约84-90㎡的三房两厅两卫产品，均价3.96万/㎡，户户朝南。

总价300万起跳，首付100万起跳。

有可能深中在侧，还卖不好？

据说是有部分置业者，担心深中落地或入学深中概率问题。更希望开春深中龙华（传）招生范围、积分细则下来，再来选。

目前，龙华的积分政策，商品房和安居商品房（如人才房）是一个积分梯队。

其实，民治学校（传深中龙华）就安插在几个安居房、人才房这边，无论如何，招生范围是大概率能覆盖的。

只是怕周边的商品房小区也被一口气纳入，老住户、各种积分多，优势大。

2023年民治这边行知、潜龙等学校积分在60多分，初中可以录到3类，不算激烈。

但是小编猜，这个可能是深中龙华的学校，更可能把边上人才房当核心招生对象的。

教育配套

①幼儿园：项目自带18班幼儿园。

②小学：小学学区范围是行知小学、牛栏前小学。北侧在建的72班九年一贯制（深圳中学龙华分校），大概率在此学区范围内，但是否是大学区还待官方确认。

③中学：项目中学学区是大学区，内含5所学校：民治中学（单片区内，龙华先类别后积分，单片区内楼盘A1类优先录取）、民新学校、龙华区实验学校、深高北、科教院附属实验。

学位不香了么？

读书是刚需，学校之间有差异。学校，总归依然会是“住房”的一个核心价值。

我们要把“泡沫”和“价值”分列来看。

从炒作泡沫角度，不要说学位房，任何房和投资品，都有价格的起伏。是泡沫，就会破灭。

现在，深圳高度炒作的学位房，价格都腰斩了。泡沫除尽，剩下的就是学票价值+自住价值。

那些百花、东门的房子，成交也逐渐回升。明显就是，房价不泡沫了，家长还是要买好学校边的房子的。

谁不希望孩子不输在起跑线呢？

我们看下乐有家的数据，近5年来，深圳重点学区楼盘的成交，已经走出2022年的低谷。量升、价跌，明显是就筑底。

而且，这一轮，各大城市、各大楼盘都在深度回调。有的还有烂尾风险。又不仅仅是学位房独个回调。

六大名校片区价格对比最高点跌24%

按乐有家的分析，深圳六大名校片区，这第一梯队学区房变化，分别是：

福田的百花片区、香蜜湖片区

罗湖的深中周边（深圳中学初中部）

南山的南二外周边（南山第二外国语海德学校）

宝安的宝中周边（宝安中学初部）

龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）

名校片区成交走势，与重点学区整体走势一致。2022年过户成交量跌至谷底后，于2023年复苏，成交量环比上涨77%。这个涨幅不仅超越全市成交量涨幅，还超过了各区重点学区的涨幅。可见市场回暖时，名校资源能支撑楼盘行情跑在大势前面。

成交价来看，2019-2021年持续上涨，2022年开始下滑，2023年价格对比最高点跌幅24%，比起大趋势来说跌幅面窄一些。 

华越龙苑之所以不火，主要还是区位规模太大。整体推盘量太多。

供求决定市场，供应量太大了，配售房、人才房依然卖不完，配租房、保障房依然租不完。

从“居住舒适度”来说，华越龙苑自然是个好盘。大城，就意味着配套多、下楼即享。

龙华三龙，安居颂龙苑、安居华越龙苑、安居中龙苑，三苑连在一起。单单华越龙苑，就有个62万㎡的规模。

这边未来就是个1、2百万建面的超级大住区。

何况周边有民治商圈、壹城中心商圈。都挺好。

其次，是华越龙苑的“商品房比价性”不强。

项目顶尖3.96万，几乎就是4万了。

周边新房备案均价6万3，实际折下来就是5万多，成交网签的也多在5万多。

这一比，华越龙苑的“商品房6折”力就有点缩水了。

至于人家周边的新房，呵呵，可是肥瘦皆宜、荤素兼搭，新旧、豪普都有的呢。

锦绣江南四期，报5.3-8万之间为主。成交价更是在5.5万左右。而且锦绣江南的户型实用率是超赞的好嘛。88㎡的客餐厅将近30㎡，还带个入户花园。

所以，华越龙苑明显就不是人家的6折，而是人家的7折罢了。

然鹅，然鹅，锦绣4可是那边的地王啊！

要说便宜，那边的银泉花园3、4万，虽然破旧，但是人家是老破旧、能赌拆迁概念啊。差不多的价格，是买崭新的、10年后可能可以转红本的人才房，还是买个老破旧、10年后可能会拆迁？

青菜萝卜各入其眼。

就是往小的说，苹果园小户型琳琅满目。4、5万单价，许多20多-50㎡的极小户型，43平就是个方正小2房、总价只要200多万！

对，在苹果园下一套小2房，还没华越龙苑贵。

买人才房华越龙苑“是豪大”，买苹果园才是“可怜小刚需”吧？

180万，苹果园43㎡拿回家，租金还能收个3500一个月。

不是华越龙苑买不起，而是周边太多性价比。