深圳楼市跌落的头牌：万丰海岸城

近三年，是深圳楼市跌落的三年，失落感最大的，估计是万丰海岸城！从近三年的各次开盘看，前面是“裸卖日光”，后面是“促销难卖”，价格越来越低，越卖越差，堪称深圳退步第一盘！应网友们要求，e哥今天来谈谈万丰海岸城。

一落千丈

巅峰时刻。2021年1月，万丰海岸城玺园、锦园同时推出，共721套房源，户型建面约73-143㎡，均价约5.75万元/㎡，单价区间5.17-6.2万/㎡。项目是直接“裸卖”，不开售楼中心、不建样板房、不打广告、不打折。

最低社保入围月数为278个月（夫妻两人之和），将近24年，创造了社保巨子的神话，成为深圳最难买的楼盘。当时政策规定，客户与房源之比应控制在3倍以内，认筹的客户高达2114批，开盘日光。若不限制客户倍数的话，估计是“万人摇”！

世事难料，没想到这是最后的疯狂。这波人在这么火的神盘，竟然也会站高岗。2021年2月份，深圳实施指导价，从此改变深圳楼市的信仰。

开始下坡。2021年9月，万丰海岸城瑧园推建面约81-136㎡住宅，推出房源1025套，均价约5.75万元/㎡，入围最低积分59.1分，认筹客户达到2760批，开盘日光。虽然日光，但是入围社保门槛大幅降低，买房的难度降低不少。

半山坡。2023年1月，万丰海岸城瀚府（一期）推出房源566套，主力户型99-121㎡3-4房，均价约5.75万元/㎡，单价区间约4.6-6.1万/㎡，单价门槛降低，还有价格优惠，认筹人数552批，认筹比不到1:1。当天开盘选房去化约7成。

2023年8月，万丰海岸城玺园推出137套现房，户型为98-121-143㎡3-5房，备案销售均价约5.75万元/㎡，但是开盘释放出2个99折优惠，还有4重大礼包优惠。开盘选房，去化仅约8成。

跌落谷底。2023年11月，万丰海岸城瀚府二期（3栋、4栋）推售491套房源，户型建面约100-143㎡3-4房，毛坯送简装交付。备案均价约5.5万元/㎡，此批单位开盘享97折优惠（i深圳登记99、开盘认购99、7天准签99），折后单价4.8万/㎡起，均价约5.33万元/㎡，单价降了月4200元/㎡。摇号公证显示，共有263批客成功意向登记。认筹率仅为54%，与一期相比，一落千丈！

万丰海岸城住宅，自2021年1月推出至今，三年时间里，价格越来越低，客户认筹比例越来越低，销售越来越差。一期、二期遭到疯抢，没想到站了高岗！单价降了约4200元/㎡，一期143㎡的户型，折损了约60万元！

前期业主买的是期房，价格高，还减配，又有质量问题，因而曾多次发生维全。后期的现在是现房，更便宜，前期业主估计又想冲动维全了。

被投诉的“霸王条款”

万丰海岸城在2021年

为什么能封神呢？

1、市场火热，新旧倒挂，打新狂潮

在2021年2月份二手房指导价出台之前，由于新房限价，二手房不限价，出现新旧倒挂。新旧倒挂的新盘，引发消费者追逐。再加市场火热，消费者被利好冲晕了头脑，只顾向前冲，相信“抢到就是赚到”。

2、名校加持，诱惑无穷

望子成龙，望女成凤，名校房暴涨，席卷全国。深圳四大名校之一的深圳外国语宝安分校落址万丰海岸城，让很多人无法抗拒，脑子里是“升值潜力无限”。

3、巨型综合体，最大海岸城

南山海岸城是成功样板，万丰海岸城是超级升级版。总建面达500万平，巨型综合体，啥都有，都市感十足！超级大盘，让人憧憬着美好未来。

4、西部风口，湾心沙井

深圳向西，涌向湾心。沙井成为深圳最大的工地，大规划大建设，成为湾区风口。项目近邻西部地铁快线11号线马鞍山站。

现在万丰海岸城

为什么跌入谷底？

1、潮水退去，回归冷静

在强力调控下，楼市低迷，暴雷不断。深圳新房供应大幅增加，大众对楼市的认知彻底扭转，市场彻底降温。原来常见的“宝安断供”，现在已是“供过于求”。万丰海岸城，南面是大盘，北面也是大盘，人家价格还更低，形成“被夹击”的竞争格局。

2、名校魅力下降，不确定性增加

近三年，为让名校房降温，深圳名校大力开办分校，名校遍地开花，推行教育均衡化，让更多孩子可以就读名校。名校的稀缺性降低。

深圳外国语学校最牛的是高中部，深外高中部带火了整个深外集团。深外有多个分校，并非个个是顶流，也有一般的学校。譬如深圳外国语学校龙华学校，位于深圳北站板块，没有成为龙华的顶流学校。

深外宝安学校比较奇特，包括两个学校，一所小学，一所九年一贯制学校。其中，九年一贯制校区最大办学规模可提供78个班，共3690个学位；小学部的最大办学规模可提供54个班，共2430个学位。

共有132个班级，6120个学位，是深圳最大的基础学校之一。学位是否紧张，关键看一个年级的学位数量。从2023年招生方案看，深外宝安学校小一招生为19个班，一般一个班限额为50个学生，小一约为950个学位。

按照已经公布的住宅数量，万丰海岸城已经建成的商品住宅有2803套，还有回迁房，500万平的大盘后续还有大量住宅。该校学区内另外一个大盘，住宅有2280套，两个超级大盘的住宅数量就已经有5000多套。

另外，还有积分更多更能优先上学的原住民子女；还有后续改造建设的住户等。按户均两个小孩预计，片区业主子女超过万人。学区儿童数量无疑将远深外宝学位数量（所以片区建了多所学校）。

最关键是初中，初中竞争将异常激烈。根据官宣资料，深外宝安学校，2023年小一招生为10个班，也就是深外宝安学校小学部共计为60个班。深外宝安学校初中部，2023年初一招生为6个班，初中部三个年级共计18个班。小学部+初中部合计78个班，与深外宝安学校公布的班级数量一致（78个班）。一个班一般限额在50人以内，初一合计仅约为300个学位。

深外宝的初中学位，是远远满足不了片区需求。按照积分择高入学的话，最先入读的是原住民女子、万丰海岸城一期子女。越后面买房的，越难上深外宝。

3、地铁快线，快不起来

万丰海岸城虽然近邻地铁快线11号线，但距离最近的地铁站马鞍山站很尴尬。距离地铁马鞍山站最近的是万丰海岸城的一期锦园，步行距离约500米。

万丰海岸城很大，越往后，距离地铁马鞍山站越远。万丰海岸城二期玺园，距离地铁马鞍山站步行距离约有1公里；近期推出的翰府二期距离地铁站步行距离约有1.1公里。距离地铁站超过1公里，超过正常的步行距离，并不方便。

4、户型不明不白

户型标尺寸，是体现开发商信誉的重要指标。万丰海岸城户型图，不标尺寸，说明开发商对产品不自信，或存在不确定。这让消费者有点“蒙在鼓里”，买得不明不白。户型图没有标尺寸，以后消费者入伙收房时，若“货不对板”，消费者拿不出“证据”。

试想下，若在海岸城买名贵衣服，只有图片，没有尺寸，不能试穿，你会买么？这可是大几百万的房子，消费者能放心买？

另外，翰府的100平三房，在沙井缺乏竞争力。别的楼盘有80多平的三房，可以省50万以上，首付可以少一半了。