许家印海上盛宴幻灭之后

他对自己的审美能力有着充分的自信，参与了很多恒大的设计工作。除了2020年投入使用的恒大足球番禺训练基地外，2020年开工、原本2022年底竣工的恒大足球场，最初的“莲花绽放”造型，也是许家印亲自构思、修改、规划的。原本2024年竣工的深圳恒大超级总部大楼，也是许家印亲自参与设计的，尤其是外界广为流传的那栋金色大楼。

许家印构思最久、恒大耗力最长的，莫过于恒大海花岛了。据说，从海花岛的构思到规划草图，从整个业态选择和布局规划，到每个建筑区内的功能分区，以及平面设计、梁柱布局，再到外立面的造型和线条，许家印都亲自上手。

恒大海花岛位于海南儋州市，是填海造陆而成的人工岛，相当于2个迪士尼乐园。1号岛是“吃住行游购娱会康文”一体的定位；2号岛、3号岛定位为居住功能，2号岛以高层住宅为主，3号岛以别墅、洋房为主。

如今，随着恒大集团在2021年爆雷，许家印所有的设想几乎全部付诸东流。恒大足球场易主后，“莲花绽放”造型，改成“玉玲珑”设计；恒大超级总部大楼，在停工两年后于今年7月初复工，该项目不仅改名为深圳湾超级总部基地B塔，新的方案效果图也新鲜出炉了。已正式运营的恒大海花岛，也在磕磕绊绊中度日。

今年10月底，在海南政府的推动下，有2513户业主已经拿到了房产证，据《每日经济新闻》报道，海花岛已收楼业主约有60567户，未收楼业主628户，而从去年10月底到现在，海花岛已新增约16625户通过不动产权证办理审批并取得证书，后续仍有大量业主等待办理房产证。这个周期漫长、耗力巨大的超级神盘，早就令恒大无力应付。「市界」了解到，恒大海花岛2号楼、3号楼的未建完项目，已经停工半年了。后面的工程等政府接手。“现在基本没人敢买恒大海花岛的房子了。”海南儋州资深房产中介王欢告诉「市界」。

对于岛民口中广为流传的“海花岛的土地上，不会再新建任何一栋商品房”这个说法，王欢深以为然。海花岛上的房子太多了，光已建成的高层公寓，就有几百栋。其中，2号岛的房子，尤为密密麻麻。有人算了一笔账，如果二号岛全部住满，实际上可以装下6万户，近10万人。

奇怪的是，整个海花岛上的房子很多，可售卖的房源并不多。自2015年以来，岛上的项目陆陆续续开盘，能卖的房子基本都卖完了。而没能卖掉的房子，恒大也因为偿还欠款，将房子全部抵给了工程方。工程方通过更名的方式，将这些房子过户，并拿出一些进行售卖。工抵房几乎都是大开间公寓。

所谓大开间，即卧室和客厅是一体的，没有实墙隔开，有的开间有独立卫生间和独立厨房，有的有独立卫生间和开放式厨房。海花岛的房价，现在已回落到每平方米9000--11000元，买下一套四十平方米的工抵房，只需花费几十万元的总价，但这些房子在买房客当中并不受欢迎。“10个客户，就有8个客户相不中。因为大开间的户型客户不喜欢，而且房间也没有天然气。”王欢告诉「市界」。

高层住宅是没法卖，也不好卖。宋清算是海花岛最早一批业主之一，他在2016年以7600元每平方米，买下2号岛上的一套103平方米的三居。这些年，由于工作忙等原因，宋清一年都去不了海花岛一次。他早就想将房子给卖掉。2021年没拿到房产证之前，宋清也想过将其作为“二手协议房”卖掉。所谓二手协议房，即业主和买房客自行签订一个合同：得到房产证后可以过户。

由于这种交易存在着极大的风险，几乎没有多少人愿意买单。2021年拿到房产证之后，宋清也想卖掉房子。但按照有关规定，在拿到房产证后，要符合满五唯一的条件，这套房子才能够出售。

宋清想过将房子租出去。然而，这座岛上20平方米、30平方米、40平方米的酒店式公寓遍地都是。宋清的这套100多平方米的高层住宅，市场上的目标人群实在少得可怜。退一万步而言，即便能够出租出去，房子的租金也并不高，并且，“几乎没有人想长租，都是短租。”宋清告诉「市界」。

将房子交给民宿打理这条路也行不通。这些年，受国内大环境的影响，民宿老板们的生意也不好做。这是有迹可循的：有别墅业主将房子托管给民宿，民宿老板生意一落千丈后，别墅也荒废了，院内杂草丛生，无人理会。民宿业竞争也颇为激烈。据《国际金融报》报道，海花岛上约有几百家民宿，由于均为分散式的小规模运营，行业尚未建立起统一的秩序与规范。为了抢占市场，一些民宿会打价格战。这种情况下，房子更就租不上价了。

民宿老板们之所以打价格战，自然是抢人了。来海花岛的人，并非络绎不绝。海花岛的人气，跟海南大多数景点没什么不同，都具有季节性这个特征，“4-9月海花岛没啥人，7、8月放暑假时人稍微多一些，10月到3月人倒是多一些。”一名在海花岛住了四年的业主告诉「市界」。这也使得海花岛上大部分的房子，在一年之中至少有六个月是空置的。“即便人多的时候，整个海花岛的入住率也不到10%。”

就这样，自2018年精装修交房后，宋清将房子拿在手上，一拿就是五年多。直到不久前，宋清才以2500元每月短租了出去。五年时间里，在房地产市场持续调整等大环境中，宋清眼睁睁看着海花岛的房价，从2019年的2.5万元高位，跌到了现在的9000元到1.1万元每平方米。宋清预感到，海花岛的房价，下跌的态势，仍没有停止。盛极而衰的落差感，犹如坐过山车。

恒大海花岛这个超级旅游综合体项目，从诞生开始就被赋予非同寻常的意义：它不仅是许家印文旅梦最开始的地方，更是海南提振西部旅游的重要项目之一。然而，跟国内很多文旅地产一样，恒大先做的事就是卖房子。

花了两年时间填海1.2万亩后，恒大海花岛在2015年年底进行了首期预售。王欢对当年楼盘销售空前火爆的场景记忆犹新。“先开的是三号岛，均价是5000多元每平方米。还没有开始动工之前，房子就已经卖了一大半。”王欢告诉「市界」。据说，当时的恒大海花岛项目，打破了三项世界纪录：开盘销售金额122.05亿、销售面积136万平方米、认筹到访人数10万。

恒大海花岛的热销，是有几重原因促成。一是海南当地独有的自然地理环境，二是当时海南买房不限购，三是恒大的超强的推广力度。除了铺天盖地的广告，比如“3.2秒卖出一套房”的营销口号、到各大中城市开设展厅外，恒大还启动全国联销模式，“即全国所有的恒大销售，都在卖海花岛项目。只要有人交定金，恒大就会包车、包机，将人拉到海南去看房。”恒大前员工徐枫告诉「市界」。

买海花岛房子的人当中，也包括恒大地区公司的员工，比如项目总经理、部门经理等等，他们几乎都会报名认筹。与此同时，恒大还在各个合作单位大力推荐，“大点的单位不配合的，几乎当月都拿不到进度款。”一名知情人士透露。

在针对海花岛的销售宣传上，恒大声称推出托管经营，这也吸引了不少人入局。根据恒大公布的信息，免费签约托管其房屋的合同后，业主可以获得的收益和服务包括：每月得到实际房屋租赁收益的50%；房屋的日常维护、清洁保养、设施维修及更新；每年免费15-30天入住海花岛的度假权益，以及7-15天运营商在其他地区分时度假酒店的入住权益。

就这样，恒大海花岛项目不仅连续多年热销，更成为恒大集团的超级现金牛。“海花岛是恒大有公司以来最赚钱的项目。”徐枫告诉「市界」，它的投入并没有想象中的多。与直接拍住宅用地相比，填海围陆的成本并不高，“这块地也是先填后摘，属于定向出售，底价是非常低的。”徐枫说。不仅如此，恒大还有更多低成本的操作。

跟其他房企一样，恒大在拿到土地开发权以后，通常会向银行做贷款，用土地做抵押。这样一来，海花岛首期的开发资金就到位了。海花岛项目认筹数以4万组来计算，如果认筹金为1万元，恒大就有4亿元在口袋里了。“4亿元到位之后，客户登岛的费用就解决了。如果你不买，认筹金退回时间超过几个月，这几个月，恒大可以拿着这些钱继续做投资。”上述知情人士说。

恒大海花岛项目开卖，客户签订合同后，就缴纳首付款了。首付款一到账，恒大就又有资金继续投入开发了，这样循环往复下去，项目就正常运营了。曾在海花岛工作的张建也认为，恒大在海花岛上投入的金钱，并没有外界想象的那么多。张建所在公司曾是恒大海花岛的供应商，他在海花岛上呆了七年，亲眼看着这里从一片滩涂，变成了后来高楼林立的模样。

“恒大海花岛上的项目都是靠供应商垫资，恒大后来给的商票，现在也成了废纸一张。当时没有不垫钱的，不垫钱就没办法跟恒大合作了。”张建告诉「市界」。投资少并不意味着恒大就没有投入，“大几百亿的投资倒是有的。”恒大2022年的公告中称，截至当年1月，海花岛累计投入约810亿元。而根据此前的公开信息来看，恒大海花岛一直声称的预计总投入1600亿元。