乳山银滩十万元一套的海景房，是因为当地太实

数年前，在鹤岗出名后不久，乳山银滩以同样方式走入了公众的视野。当时，全国大部分地区的房价处在历史最高点，对于一个这么反常的地方，许多人从各种角度分析该地房价如此低廉的原因。比如，这里是小地方，没人买……

他们说得没错，乳山只是山东省威海市代管的一个县级市，全市常住人口46万，市区人口20万。

但是，山东？听起来也不像是人少的地方啊。46万人的县级市，放到全国来看只能说中规中矩，不算多也不算少。这里到底有什么特别之处，能出现十万一套的房子，还是沙滩边上的海景房呢？

其实，比“小地方”更重要的原因是，乳山银滩太“实在”了。尽管大家都知道这里的海边新建了大批量的商品住宅，但当你打开银滩的卫星地图时，这座完全是从无到有平地而起的城市，规模依旧令人震惊。

乳山银滩，建成区完全位于海边，伸入内陆也就2公里左右。但是，他的长度距离达到了20公里，这还是直线距离！如果沿着曲折的海岸线来算，还要更长！

20公里是什么概念？完全可以贯穿一个中等地级市的城区。在北京，20公里的直线距离相当于从东三环的国贸到接近西五环的八宝山；在上海，相当于从黄浦江外滩到浦东的川沙。

为什么说乳山“实在”？因为在全国各地，围绕旅游概念，建设新区进行房地产开发的例子虽然比比皆是，但其他地方的旅游新区，要么是停留在纸面上，要么是只建了一部分。像银滩这样实打实地建设完成，规模还这么大，全国极其罕见！

而且，银滩新建的住宅群并不与乳山原本的市区相连接。因为乳山主城区不在海边，所以与银滩隔着十几公里的距离。相当于乳山在远离市区的地方，重新建造了一座同等规模的城市！

更重要的是，乳山只是个县城！县城！他干出了多少地级市乃至省会都没干出来的事！

大部分城市修建新区，是在已有城区的基础上做延伸，新城区与旧城区无缝衔接。这样，居民搬到新区之后，对日常的工作通勤、生活消费影响并不大，很容易被接受。如果是在远离旧城区的地方另起炉灶，想要吸引人搬过去，各项配套和就业机会得比旧城区更好才行。

有些其他城市，也会在远离主城区的地方修建卫星城。有的和乳山银滩一样是发展旅游概念，有的主打交通牌、产业牌。比如福州贵安新区、兰州新区等，也吸引了不少人去投资置业。

但是福州、兰州，那可是省会啊，人口总量不是县城能比的啊！而且乳山银滩所建设的规模，远大于福州贵安新区！至于兰州新区，那是有机场和工业配套的。银滩除了一片沙滩和被外迁的水产养殖户，什么都没有！

现在银滩人口有多少呢？据官方统计，每年夏天最热的两三个月是最热闹的时候，有十万“候鸟”居民前来休闲度假。而在其他月份，也就是银滩的常住人口，只有两万多。

20多公里长的住宅群，能住三四十万人的地方，在一年中的大部分时间，只住了两万多人。观感上，体现出的自然就是“鬼城”的样貌。两万多人生活在20公里长的范围内，生活配套密度也必定是跟不上的。

笔者在之前的文章说过，房价最关键的影响因素，就是供求关系。在“供”方面，乳山实打实地盖出了绵延20公里的房源；在“求”方面，作为一个普普通通的县级市，本地人口不足，也只能去外地拉人头了。想填满这20公里，可以说是天方夜谭。那怎么办？供求关系失衡了，海景房就十万一套呗。

乳山银滩的房地产开发是错误的决策吗？也不尽然。其实，除了控制开发总量，平衡供求关系，未来类似银滩这样的旅游区开发可以换个思路。

我们来看看银滩盖的都是什么房子？只能用平平无奇来形容。一大片的多层，少部分的高层，极少部分的别墅。除去沙滩和海景之外，跟普通城市的普通住宅没什么区别。而且除了第一排的多层或第一排的高层，后边几十排在房间里还看不到海景。

这样一堆几十平米随处可见的小户型房子，是打不出特点的。随着国家的发展，人们对美好生活的各项要求都在提升。作为旅游度假区，我们所缺少的，是空间足、艺术感强、功能多样、错落有致的高品质休闲住宅。

上面的卫星图是美国佛罗里达州的海滨别墅群。可以看到洁白的沙滩、纵横的水网。尽管这里住宅密度已经不算很低了，但整体的规划性、协调性非常明显。这并不是刻意挑选的地方，而是发达国家海滨地区很普遍的样貌。

凭空再造新城，确实是很难达到高人口密度，“繁华热闹”的。但是巧了，低密度的住宅模式，不正好是与休闲度假的要求相匹配吗？我们完全可以按照发达国家海滨度假别墅的标准去建设，再打出自己的特色，注重格调和审美，有设计感，避免千篇一律，把旅居类房产与现有普通住宅拉开区别，把居住体验提上来。

有人担心，这种高品质的房子会不会很贵？老百姓买不起？可不要揣着明白装糊涂。在高房价的构成占比中，建筑成本又能占到几个钱呢？占大头的要么是地价，要么是房产商打着“高端”旗号，用所谓教育、医疗或业主整体素质的名义，捆绑出高额的利润。

老城区市中心的地价确实高昂，广大乡村的地价也贵吗？在老城区，出于历史的积淀和地段的不同，原有土地上有着错综复杂的利益关系，导致提高用地成本。但在原本是农业地带的大多数新城区，那可是白纸一张。尤其是旅游度假区，很多本来连优质农业区都算不上，完全是荒郊野外。这完全是改变建设风格，尝试新思路、新设计的大好机会。

盖了一大堆劣质钢筋水泥卖不出去，对社会资源的浪费才更多。或者，在一顿夸大吹嘘之后，把亏损转移到接盘侠业主头上。要知道，虽然乳山银滩现在的房价低得出名，但银滩第一批购房的业主，他们的出资可不少哦。

我们需要有多层次、多渠道的房产体系。房型有很多种，有保障房、有度假房；有商住的、有民用的；有高端的、有经济适用的。不同房型要满足不同人群的需求，休闲度假房就要按照让旅居者身心放松的目标去盖。把保障房盖成度假房的样子，在目前的发展阶段自然不现实；但也不能把度假房盖成保障房的样子，再梦想着去吸引游客。

其实，乳山银滩的海滨风景并不只是噱头。这里确实有着风光旖旎的漫长海岸线，在开发之时，沙滩也得到了整治；这里的海水，也不像长江口或黄河口那样因携带泥沙而看起来浑浊。银滩的良好自然条件，是能够成为一方名胜的。

总之，银滩大批大批的楼房已经盖完了，再想推倒重来也不太可能实现。如此便宜的海景房价格，也会吸引到一些慕名而来的“隐居”者。用另一种规划设计者没想到的方式，成为网络上的一个时代符号。

最后，笔者还想啰嗦两句。

乳山银滩因低房价海景房出名已经好些年了。在房价如日中天的几年前，乳山银滩和鹤岗的存在犹如万里晴空中的两块阴霾。尽管很小，但却冥冥之中预示着什么。有些人早已做出反应，有些人还没想明白，有些人选择视而不见。

2022年，是我国人口总量下降的第一年。又过了一年，至2023年底，各地的二手房地产市场，包括北京上海在内，已经初步体验到了形势的威力。可能还有一些没回过味的人，不妨想想乳山银滩房价“如葱”的原因，抓住“供需关系”这一要点。