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中国土地制度与房地产金融变迁史

2021-04-29 04:10 来源:湖北广播网

中国土地制度与房地产金融变迁史

【正文】

虽然2020年4月9日的两份文件(即《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》和《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》)引起市场广泛关注,但是如果仅止于此显然不够(这两份文件所提出的政策导向并不新鲜、可以追溯至2013-2016年期间的一系列政策),事实上我们需要在更长的期限内来探究中国土地制度与房地产金融制度演变的过程,才能明白这两份文件所具有的战略意义及价值。我们甚至也可以说,过去四十年的时间里,土地制度与房地产金融制度变革是中国工业化和城市化进程以及经济发展奇迹最为重要的贡献力量。在新一轮土地制度变革的过程中,农村集体土地用途转换、建设用地与城市群边界扩容、户籍制度改革将使得金融机构所拓展的业务空间明显放宽,也将会继续成为中国经济发展的最主要助推力量。

中国土地制度与房地产金融变迁史

一、认识到中国土地制度与房地产金融的战略重要性(一)我国经济发展的基本过程简述

具体分析之前,我们先看一下改革开放以来我国经济发展的基本过程。

1、四十余年的时间里,我国经济总量已经从1978年的3678.70亿元增至2019年的990865亿元(年均名义经济增速高达14.62%),工业增加值从1978年的1621.40亿元增加至2019年的317109亿元(年均名义经济增速高达13.73%)。

2、城市化率从1978年的17.90%相继提升至1994年的30.02%、2008年的46.54%和2018年的59.15%,乡村人口比重则从改革开放时期的84%左右降至目前的60%左右(乡村人口从1995年的8.60亿人降至目前的5.52亿人)。

因此我们可以说在这四十余年的历史进程中,超过三亿的乡村人口离开乡村参与了中国的城市化与工业化进程,而目前仍有超两亿城镇常住人口未实现落户。考虑到2016年9月国务院发布的《推动一亿非户籍人口在城市落户方案》,便已经明确要求“十三五”期间,户籍人口城镇化率年均要提高1个百分点以上,年均转户1300万人以上,意味着未来十年内我国城市化率将超过70%以上。

3、2008年与2017年我国农用地面积分别为6.57万公顷与6.40万公顷(呈逐步下降态势、且2008年以来下降趋势最为明显),我国2003年、2008年与2017年建设用地面积分别为3106.47公顷、3305.78公顷与3957.41公顷(呈逐步上升态势、且2008年以来上升趋势最为明显)。

以上数据足以佐证我国在四十余年的时间里所实现增长确为奇迹,即经济总量显著攀升、城市化率不断提升、乡村人口参与城市化程度不断加深以及农业用地与建设用地面积的剪刀差等。本质上来看我们甚至可以将其归为改革开放四十年以来的经济权利不断放开及经济活力不断释放的过程,即要素权利放开、土地的资本化进程加快、人口红利逐步延伸,正是要素管制的不断放开才造就了中国独特的“土地财政+房地产金融”发展模式,虽然其中蕴含的风险也在逐步增加。

(二)土地制度变革的重要性:资本积累

1、考虑到目前我国城镇人口达到8.48亿,532号文明确提出“实现1亿非户籍人口在城市落户目标”,意味着2020年我国城镇化率将提升至67%以上,未来十年内城镇化化超过70%甚至75%是非常值得期待的。

同时1亿非户籍人口的存在意味着中国的城市化进程与工业化进程也需要相应推进,并带动城市群地域的扩容,而这些均需要通过土地资本化(即土地制度约束的放开)来支撑城市群扩容、城市化与工业化进程,同时亦可实现就业与经济增长等多重目标。因此我们可以说,中国的土地制度变革与工业化进程、城市群建设、农村剩余劳动力转移、经济发展之间的关系是互为关联和犄角的。

中国土地制度与房地产金融变迁史

2、和劳动、资本、技术等一样,土地本身是生产要素,土地制度变革的本质正是在于将土地的资本属性与制度约束进一步释放。学过经济学的人可能知道,古典经济学将土地视为“财富之母”,而工业革命正是通过圈地运动开启了轰轰烈烈的工业化进程而完成了原始资本积累。不过由于新古典增长理论认为土地边际报酬递减会制约经济的发展而在较长时期内忽视了土地的重要性,并将更多的注意力集中在物质资本、技术进步、人力等因素上。

3、但是随着经济的发展,特别是农业经济向工业经济转变的过程中,土地的农用属性逐渐削弱,其资本属性和工业属性逐步上升,未来在工业化完成后以及经济进入稳态的发展通道中时,土地的资本属性会再次下降,经济的增长需要再次依赖技术进步来突破瓶颈。因此土地的资本属性本身是一个“倒U型”曲线,当然这是后话。

(三)中国的发展模式:土地用途由农业转向工业和城市的资本化进程

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