经营贷、消费贷等被严查，炒房客的“子弹”飞

日前，一张某银行上海分行出具的《个人贷款提前收回告知函》在网上流传，让不少炒房客睡不着觉了……

▲网络流传的个人贷款提前收回告知函

告知函表示，由于借款人没有履行合同第四项“贷款用途”的相关规定，银行宣布合同项下的全部贷款提前到期，并限期归还全部贷款本息，否则立刻视为逾期，将开始产生罚息。

这一情况不是个例，据记者了解，近期，全国各地均有不少违规挪用银行信贷买房的投资者，被银行勒令提前还款，北京有人因此退了刚买的学区房，上海、深圳也有人在四处求助咨询，打电话质问自己的中介公司，或者不得不紧急脱手房产筹款……

一场针对挪用经营贷炒房的围剿，正在自上而下地发起，并迅速席卷了国内多个热门城市。

“这次力度真的很大。”一位股份银行人士告诉《财经国家周刊》记者，尤其是国有大行，正在逐笔严查贷款，严禁资金违规流向楼市，排查范围已从经营贷、消费贷等个人信贷产品，拓展到了普惠口径的小微企业贷款。

银行的经营贷、消费贷到底是什么？它们怎么会变成了炒房客的“子弹”，以及监管者的重点整治对象？

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“利差”助推下，经营贷走向前台

从历史上看，经营贷、消费贷们从来没有受到过如此关注，一夜之间它们彻底暴露在阳光下。

实际上，这些产品都是非常传统的银行贷款品种，从用途上看，消费贷主要用于个人购买汽车、教育以及旅游费用等等，而经营贷则主要用于个人资金流转、购置或者更新经营设备、支付租赁场所租金、商品房装修等经营活动。

“这两项贷款一般都是用于个人短期的资金拆借应急。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示，原本贷款的额度也比较小，基本为房产评估值的50%，贷款周期比较短，一般在1年以内。

更重要的是，这类贷款的利率还比较高。比如，2017年的时候，深圳部分银行的消费贷、经营贷的利率都在6%至7%左右，甚至有的高达10%，拿这个“周期短、成本高、额度小”的资金，去投资“流动性差、单体价值高”的房产，可以说是很不划算、很不理性。

因此，过去的很多年里，较少有这类资金流入楼市，自然也就未受到监管层的重视，但这个情况在2020年前后发生了显著变化。

首先，这类贷款的利率降低了，特别是与住房按揭贷款相比，存在明显的利差。2020年起，银行的消费贷、信用贷等主流利率降至4.36%，但是住房按揭贷款利率都在5%以上，二套房还要再高60个基点左右。

其次，这类贷款的期限变长，额度也增加了。其中，个人消费贷的最长期限可申请到5年，而个人经营贷则可申请到10年，额度能超过千万元。此时，通过循环放贷、先息后本等多种“操作手法”，就可以打造出一个购房款的“蓄水池”。

“种种因素助推之下，活生生将一个非主流贷款产品，逼成了一个主流产品。”李宇嘉总结说。

▲图/新华社发

也许有人会问，是什么原因导致近年来消费贷、经营贷的诸多改变，给炒房客们留下了可乘之机？

实际上，这本是政府采取的一种金融扶持政策，为了避免中小微企业受到疫情冲击导致资金链断裂。

谁也没想到，却“阴差阳错”地被钻了空子，令炒房资金披上了实体融资的马甲，堂而皇之地流入了楼市，中小企业的资源反遭进一步“挤出”，严重背离了政策的初衷。

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躲避监管的“马甲”

“从去年开始，部分重点城市的楼市有明显过热趋势，并且出现‘市场过热’‘违规资金入市’之间的恶性循环。”贝壳研究院高级分析师潘浩对《财经国家周刊》记者表示。

根据深圳某公司中介人员的介绍，市场上通行的做法是，先通过过桥融资，将房子全款买下，然后申请利率更低的经营贷、消费贷，将过桥融资的资金还掉，从而绕开差别化的信贷政策，绕开没有流水无法贷款的规定，实现低成本融资炒房的目的，让限贷政策彻底“落空”。

不得不说，经过中介这一通“精心设计”的操作，监管的效果确实被明显削弱了。

从统计数据分析，可以看到这个问题的严重性。

截至2020年底，全国个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，房贷余额确实出现连续29个月的回落，这符合目前严监管的态势和政策。