恒大卖地收入6.63亿，实际到账只有2000万

中国恒大的清盘呈请聆讯被第七次推迟至2024年1月29日，有了一个多月的喘息时间，各大债权人都在想办法加紧处置其还能盘活的资产。

2023年12月14日，中国恒大发布公告：旗下的恒大地产集团有限公司，将持有项目公司（上海恒耕置业）的30%股权及项目经营权益转让给光大兴陇信托，总代价为人民币6.63亿元。

虽然这部分股权卖出了6.63亿，但实收现金只有2000万，其余部分都用来抵债了。

受让方光大兴陇信托的前身是甘肃信托，2014年改组为光大兴陇信托有限责任公司，由中国光大集团控股，持股比例51%。

2020年9月，恒大竞得了位于上海市虹口区北外滩街道的两块连在一起的商住用地。

由于三条红线刚刚出台，竞拍方只有两个，另一家为保利旗下的上海保利建锦房地产有限公司。

经过38轮竞价，恒大地产集团有限公司以22.95亿成功拿下，溢价率10.87%，楼面价51000元/平方米。

该地块的项目公司上海恒耕置业有限公司的两个股东都是有限合伙，分别是持股70%的上海亘辰信息技术合伙企业（有限合伙），以及持股30%的上海浙光鑫言信息技术合伙企业（有限合伙）。

这两家有限合伙的合伙人都是光大兴陇信托有限责任公司与上海利宝莱德咨询管理有限公司，而持股较少的后者为执行合伙人。

其中，上海利宝莱德咨询管理有限公司持有上海亘辰信息技术合伙企业（有限合伙）约0.15057%的股权；持有上海浙光鑫言信息技术合伙企业（有限合伙）约0.0588%的股权。

中国恒大在公告中称“该公司由转让方，即恒大地产集团持股30%，合资方持股70%”，与工商登记资料出入很大。

而这家合资方，中国恒大称“本集团持有0.0588%的股权”，应该指的就是上海浙光鑫言信息技术合伙企业（有限合伙）。

恒大通过上海利宝莱德咨询管理有限公司间接持有上海恒耕置业这家项目公司的股权很少，加起来只有约0.123%，却拥有30%的股权及项目经营权益。

这么安排，或许是出于满足房地产开发最低资本金比例的要求！

出售30%的股权和收益权的收入，只有2000万以现金支付，剩余的6.4亿余元将计价用于清偿转让方及其关联方对项目公司、合资方的往来债权。

这从侧面证实了恒大利用了极高的杠杆，实际出资很少！

考虑到恒大在这笔交易中亏损了5500万，其实际出资额的上限就是拿到手的2000万，加上这5500万的亏损，总共7500万。

因为信托公司在提供融资时，都会设计很复杂的条款以保障自己的利益。作为融资方的房企，其资金都是劣后的，要亏就先亏恒大的钱。

由此看来，恒大以最多7500万的自有资金，拿下了出让价格22.95亿的土地项目，杠杆率超过30倍。

如果顺利开工建设，还有施工队垫资、商业承兑汇票等其他融资方式，杠杆率或许更高！

中国恒大在公告中只提及了转让方恒大地产与受让方光大兴陇信托的具体名称，其他经营实体都用项目公司、合资方等替代，显然是隐藏了一些不想被外界知道的信息。