房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务

每经编辑 每经记者 区家彦 发自广州    

每经记者 区家彦 发自广州

“房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森曾这样说。

事实上，在经历了一系列金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。

在2013年国内房地产市场产销两旺的背景下，地产行业的金融创新也如雨后春笋般涌现，从利用银行理财产品成立房地产基金，收购旗下的商业地产项目，到利用信托产品做一级土地开发，再到供应链融资、预售款融资等，在银行信贷紧张、A股融资大门紧闭的2013年，金融创新极大缓解了房地产公司的融资压力。

可以预期，2014年地产行业将更为金融化。只是在最需要资金支持，也最容易变身为金融产品的商业地产领域，房地产企业还很难绕过现有政策的限制，实施项目融资的金融创新。

房企“金融化”将成趋势

克而瑞最新发布的 《2013年中国房地产企业销售TOP50》显示，继2011年万科销售额跨入千亿元后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。在2013年，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。

“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益”，黄立冲表示。

龙头房企万科选择了入股银行的转型模式。2013年10月30日，万科公告，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。万科董事会秘书谭华杰表示，万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协同作用，同时有利于发展社区金融。

“如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款，获取利润可观的贷款收益”，黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，即便最终无法成功探索出社区金融的经营模式，至少能通过入股银行获得较低的融资成本，所以万科的做法是比较安全的。

向资产管理者转型，即学习所谓的“凯德模式”，企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。比如，在项目开发阶段，企业引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REITs（房地产投资信托基金）。在不同阶段，凯德均参股，获得股权收益，并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。

黄立冲认为，虽然近年来越来越多的国内开发商提出向凯德模式学习，但实际上转型资产管理者的难度最高，它不仅要求房地产企业需具备强大的开发管理能力，同时也要有金融投资能力，像凯德自身便拥有资金募集能力，与很多大型投资者有着长期合作。国内的投行业务仅十几年的历史，无论是人才还是经验，与国外投行相差甚远，这也给房地产企业转型资产管理者带来困难。

财务投资则是另一个转型的方向。黄立冲表示，很多香港开发商都倾向于采用财务投资的形式获取投资收益，而非介入到实体开发当中，像九龙仓入股绿城与龙湖，新世界与华人置业入股恒大地产，均获得不错的收益，对于一些独立开发能力不强、但拥有强大融资渠道且擅长资本运作的房地产企业而言，未来向财务投资者转型同样可获得理想的收益。

商业地产尚难资产证券化

尽管房地产与金融结合越来越紧密，但在睿信致成总经理薛迥文看来，现阶段的房地产金融创新，大多停留在为房地产公司拓宽融资渠道上，无论是信托融资、房地产私募还是PE，其本质均是通过股债结合的方式，为开发商提供高息融资，且服务于“快入快出”的住宅市场。在金融化需求最大的商业地产领域，通过资产证券化实现退出却仍然遥遥无期。