【NIFD季报】2020Q1房地产金融

报告执笔人

■蔡 真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任

■崔 玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员

■黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员

摘要

■从房地产市场运行情况来看，2020年一季度受疫情影响较大。具体表现在：房价涨幅整体回落，部分城市住房价格出现同比下降；住房销售规模出现较大幅度下降；租金价格水平略有下降；土地成交面积和成交金额大幅下滑；库存去化周期大幅上升。

■从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1~2年个人住房抵押贷款利率还会继续下降；从新增贷款价值比的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房地产企业融资收紧的局面没有改变，房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道仍处于收紧状态。金融机构对房地产企业不同的信贷支持力度将产生更大分化，优质的国有房地产企业或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍将较为困难，行业集中度可能会进一步提升。

■风险提示方面，2020年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，一线城市租金资本化率再次上升，房价泡沫风险积聚；第二，部分三四线城市的房地产市场需求下降以及库存高企；第三，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题；第四，三四线城市的房价问题可能导致的地方政府偿债压力。

目录

一、房地产市场运行

（一）价格情况分析

（二）数量走势分析

二、个人住房金融形势

（一）个人购房贷款总量情况

（二）个人抵押贷款利率走势

（三）个人抵押贷款风险评估

三、房企融资形势

四、小结与风险提示

报告正文

一、房地产市场运行

2020年一季度以来，中央层面再次强调保持房地产调控政策不放松。央行、银保监会、财政部、统计局等部委密集发声，表明要坚持“房住不炒”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性，防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。地方政府层面，为降低疫情对房地产市场的影响，在遵循“一城一策”原则下从供需两端出台了一系列支持政策。对房地产供给端的支持政策，主要包括延期或分期缴纳土地出让金、调整土地出让金保证金比例、缓交城市基础设施配套费、延期申报和缴纳税款、调整商品房预售许可要求、降低预售监管资金比例、协调商业银行对受疫情影响而还款困难的房地产开发企业给予贷款展期或续贷支持等；但多地出台的房地产需求端放松政策出现“一日游”现象，热点城市的限购、限贷、限售等行政性调控手段仍在持续。

❑价格情况分析

从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，受疫情影响，2020年一季度新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨幅进一步回落，累计上涨仅为0.40%和0.10%。其中，受疫情影响，2月份新建住宅价格指数环比持平；二手住宅销售价格环比下降0.10%，为2015年4月以来首次出现负值。

分城市层级看，2020年一季度，一线城市延续了去年的调控效果，新建商品住宅和二手住宅价格的基本稳定，累计涨幅分别为0.60%和1.20%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为0.60%和0.20%；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格累计涨幅分别为0.70%和0.20%，且在2月份出现环比比下跌的情况。

从3月的房价指数来看，70城中新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有6个，同比下降的城市有2个；二手住宅价格同比上涨超过10%的城市有2个，同比下降的城市有13个；有8个城市新建住房价格和12个城市二手住宅价格出现环比下跌。房地产市场相对于2月份已经开始回暖，延迟效应开始显现，但房地产行业是否会出现报复性消费仍需观望。