政策微调之后，房地产市场金融风险怎么防范？

郭晓蓓/文 今年以来，城市政府在稳地价、稳房价、稳预期中的主体责任得到进一步强化，在“因城施策”“一城一策”的指导思路下，部分地方对房地产市场调控相关政策进行了微调，主要包括四个方面：一是加大人才引进力度，如放松落户门槛、放松特定人群购房条件、发放高端人才购房补助等；二是放松限购限价要求，如降低购房的社保缴纳要求、取消购房摇号、取消部分区域的限购政策、部分挂牌地块取消限房价条款等；三是优化公积金政策，如上调公积金最高贷款额度、推进商业住房贷款转住房公积金贷款业务等；四是调整税收政策，如降低二手房交易个税。

在此背景下，房地产市场局部有所回暖，中国指数研究院数据显示，3月份全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.24%，涨幅较2月份扩大0.14个百分点。在坚持“房住不炒”基本定位的核心逻辑下，市场总体降温趋势仍将持续，不同城市的地理区位、人口支撑、经济活力、政策环境等差异将作为研判未来房地产市场走势的重要因素。从土地市场看，一季度，中指院监测的全国300个主要城市土地市场供求同比均下行，但城市间分化明显，一线城市供求双涨，二线城市供应与去年持平，成交量价双降，而三四线城市土地供求双降。

与此同时，市场存在四方面风险亟待关注解决：一是资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力；二是供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲；三是三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力；四是销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。

今年一季度中央政治局会议再次提及要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。可以预见，在未来一段时期内防控房地产市场风险仍然是中央工作的重中之重，需政府、商业银行以及房地产企业齐发力。

政府层面，需加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险。

增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性。改善对房地产市场的监督管理，提高宏观调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展。完善多层次住房供应和保障体系，建立商品住房、保障性住房、共有产权房、租赁住房四位一体的住房供应和保障体系，重点加大后三类住房的供应力度；设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。同时，进一步加强货币信贷、金融监管、房地产调控、财政税收等相关政策之间的协调配合，避免政策效果的叠加、共振对市场造成过度冲击。

考虑房地产行业的差异化特征，推进杠杆适度化。首先，房地产行业体量巨大、产业链长，对经济增长有较强的支撑作用，目前在国民经济中仍处于重要的支柱地位，行业的平稳健康发展对于经济稳增长、调结构、防风险都具有重要意义；其次，房地产是典型的资金密集型行业，高杠杆特征有其客观合理性与历史原因，难以短时间出现逆转，随着市场回归理性以及房企的轻资产转型，行业高杠杆情况或将自然缓解。因此，推进房企尤其是中小房企杠杆率的先稳后降，最终达到适度平衡是较优选择。

积极拓展房地产企业多样化融资渠道。引导房企加快销售回款节奏，提升内源融资能力；支持符合条件的房企推进市场化债转股；鼓励房企优化债权与股权融资结构；借鉴国际经验，尽快研究破解REITs相关法律缺失、税收优惠政策体系不明确等问题，适当优化ABS、CMBS等资产证券化渠道的准入标准与业务流程，促进相关业务的规模化发展；支持房企通过合作开发、融资租赁等方式，拓宽融资渠道。

完善房地产金融监管制度。强化房地产金融业务监管措施，加强房地产信贷监管，合理控制房地产信贷规模，严密注视房地产贷款集中程度，引导商业银行改善信贷业务结构。同时，严格贷款审批手续与流程，严格实行信息披露制度，完善房地产数据统计系统，建立房地产金融风险预警体系，有效管控信贷风险。

加强舆论引导和预期管理。加强房地产领域相关数据的调查统计，改善统计指标体系与分析方法，定期发布解读报告，使民众切实认同数据的真实性；加强对热点事件的跟踪分析，避免个别新闻媒体的有意曲解或过度炒作，防止将局部问题、个性化问题夸大为全局性问题，扰乱公众预期。

商业银行需密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。