深圳、广州楼市，仍动作频频

在最近的文章中，我反复强调，目下很多城市呈现的回暖，很多都是渲染，能够有持续力的，能够真正回暖的，只是核心城市的核心板块的回暖。大多数城市和核心城市的外围片区，与回暖无缘。

最近，北京等一线城市外围区按捺不住搞出的一些动作，也在印证着这一点。

小动作一：

2月21日，北京房山区全区38个在售楼盘项目（包括中建智地学府印悦、春和印象、京西印玥，金地璟宸、中国铁建澜廷墅，天恒集团水岸壹号、京西悦府、摩墅、乐墅，天资华府、天资陸号院等），以自发联盟形式自愿承诺，购房者在签订正式购房合同前提出退房的，30天内定金退还到位。

按照《民法典》，如果没有什么特殊情况，开发商是完全可以不退定金的。

现在房山区的38个新盘联合起来承诺，30天内可以无理由退钱，这其实是一种安抚购房者的营销方式，是在给购房者吃“定心丸”。

小动作二：

近日房山区还传言要松绑限贷，开启“认房不认贷”，尽管官方已经辟谣，但每日经济新闻披露，房山的销售表示，“确有其事，很多人都已经着手交了定金，就等下月政策官宣再付首付了”。

北京的楼市不是回暖了吗？

数据显示，春节假期后20天（2023年1月28日-2月16日），我爱我家北京区域二手住宅买卖带看量环比节前20天（2023年1月1日-1月20日）增长超八成，同比去年节后20天（2022年2月7日-2月26日）增长超一成。

同一时期，我爱我家北京区域二手住宅交易量环比节前20天（2023年1月1日-1月20日）增长超一成，同比去年节后20天（2022年2月7日-2月26日）增长超三成。

一边是北京总成交量的回升，一边是房山区的各种动作，只有一种合理解释，回暖的是核心板块，外围区仍在挣扎之中。

02 | 广深外围区同样暖意不足

房山区距离北京市中心30公里，属于北京的六环郊区。

房价在整个北京属于洼地性质，只有东城区的四分之一不到。

尽管是垫底，但均价也仍高达3万元/平方米。

制图：城市财经；数据：贝壳找房

绝对量很高，但相比于市中心的房价，房山区的房价相对北京人来说，比较亲民，如同深圳的龙岗、坪山一样，应该是刚需最愿意买房的板块。

从人口结构来看，在北京发动的疏解非首都功能之下，北京过去十年的人口流动格局是，从市中心流向外围区。

从两次人口普查数据来看，北京市六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山）常住人口都在减少，外围区人口都在增加。

制图：城市财经；数据：北京市统计局

其中通州、大兴、昌平十年人口增量都在60万以上，房山也增加了36.8万人。

房价相对亲民，又有人口增量，按理说房子应该好卖才对啊。但你要知道，即便强大如北京，也有自己的辐射范围。

北京折叠，市中心和郊区其实是两个世界。繁华属于市中心，郊区其实还不如二线城市的是市中心。

最关键的是，郊区面积大，供应量足，拗不过供应量。

公开数据显示，2022年1-12月，房山商品房待售面积为271.8万平方米，也增长了26%，去化之路同样任重道远。诸葛找房数据显示，2023年1月，北京房山区新房成交180套，尽管环比小幅上涨8.43%，但同比下降19.28%；1月库存8831套，同比上升43.49%。

去库存仍是房山的头等大事。

换句话说，即便是北京这样的城市，也没能实现全面回暖，遑论其他城市。

最近深圳、广州外围区按捺不住的一些动作，也在说明，小阳春只属于核心城市的核心板块。

深圳方面，最近爆出的大新闻是，位于龙岗区的信城缙悦花园推出了赠送60万首付的活动。最小户型面积总价在300左右，理论上首付90万，开发商直接赠送60万，购房者自己仅需30万左右就可上车。

该项目去年就推出了0首付活动但很快被喊停，去年卖到今年，去库存压力太大，才有赠送60万首付的举动。

最终，被深圳住建局喊停，认为这相当于私自下调备案价。

如果市场全面回暖，不愁卖，开发商就根本不用多此一举。

同样地，广州市中心已经躁动不安，部分楼盘和二手房开始涨价，但远离市区的南沙、增城、从化，尽管成交量有所回暖，但主流趋势仍是以价换量。

由于库存量超高，去化周期超长，南沙是广州11区中去化时间最长的区，长达39.5个月，也即即便不再增加供应，也需要卖超三年。

在这种背景下，南沙的新盘仍在以价换量，

铂玥明珠ONE、建发明珠湾玺、深业颐泽府、绿城桂语汀澜等多个楼盘，均有不同程度的回调，回调1000-5000元/平米。开盘前吹风“4字头”的湾区金融城，目前均价3.5万元/㎡，已经算横沥岛上偏贵的价格。横沥岛-明珠湾板块整体售价仍维持在2.8万-3.2万元/平米。

与此同时，区府-金洲、黄阁等板块，促销力度也持续加码。星河东悦湾位处区府板块，目前单价约2.8万元，对比2021年3.4万元/平米的均价，细品吧。

03 | 很多城市回暖可能只是短暂的

事实上，官方最近的举动也在告诉我们，楼市仍需要托底，楼市的基本面仍没有改善。

央行公布的1月份房贷数据显示，1月份中长期贷款增加2231亿元，同比少增了5196亿元，反映房地产投资依然萎靡。

于是，我们看到，就在近日，证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。

在房地产税酝酿已久的背景下，富裕阶层现在对于投资，一方面受限购约束，没法多买。另一方面，也是谨小慎微，害怕一朝房地产税出台，会遭遇累进制的房地产税率，到时候多买的房子会成为自身的负累。

现在，这些人群可以直接买入不动产私募投资基金，间接投资房产。

但有钱人也不傻，私募基金的操作者更是人精，他们只会选择核心城市的核心板块。所以，这个大招，只能利好核心城市的核心板块而已。

至于核心城市的非核心板块，和非热点城市，可能与回暖无缘。

一方面，整体供大于求的局面没有改变。

近日，住建部已经披露，全国有6亿栋建筑。一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。尽管这些房屋，有相当一部分在农村，但如此大的体量，城市房屋也不在少数。

还是那句话，当下除了极少数城市（如深圳等）供小于求，少数城市供需相对平衡外，绝大多数城市都是供大于求，尤其是三四线城市。

再加上人口已经见顶，城市化进入了低速阶段，这种背景下，城市的需求会逐渐减弱，空置率会越来越高。

另一方面，经济复苏路上的不确定性仍在。

如今世界秩序撕裂，火药味十足的局面下，不确定性仍是主色调。俄乌战争仍没有看到尽头，而且北约对俄罗斯的制裁越发严厉，拜登近日访问乌克兰和波兰，日本首相也准备去基辅会见泽连斯基。

欧美对乌克兰的新一轮军事支援已启动。

总而言之，世界再也回不到从前。

近期，美国与日本、荷兰在华盛顿达成协议，同意扩大对华芯片出口管制措施。美商务部将6家中国实体列入美出口管制“实体清单”。中国方面，则发布了《全球安全倡议概念文件》。

中美之间的博弈仍在加剧。

更为关键的是，受战争影响，全球经济并未走出疲软，导致我们的出口恢复仍动力不足。

财新网披露，目前上海港、广州港等全国大港口空集装箱堆积如山。