提前还房贷”成了不少购房者们关注的焦点

自去年下半年开始，“提前还房贷”成了不少购房者们关注的焦点。春节以来，与早前不同的是，多数人讨论的焦点，已经从应不应该提前还贷，转移到了提前还贷难上。什么原因导致提前还款需求激增？提前还房贷就一定划算吗？且听专家怎么说。

提前还贷需等待

“如果想在银行进行提前还贷，就必须先在APP提交申请，差不多两个月。不过根据提示，提交申请之后，具体能不能提前还款还得等审批。”

自从发现理财利率跑不过房贷后，郑州的张先生就动了提前还贷的心思，但当他找到银行的贷款经理进行交涉时，发现预约还房贷至少要排队两个月。

不过在监管发声后，目前郑州提前还贷难的问题确有缓解，已有部分银行进行优化调整，降低了提前还贷门槛，开放了更多还款渠道，预约等待时间也有所缩短，长则两三个月，短则当周可以办理；在还款渠道上，有的不用出门，线上就能预约办理，自动扣款。

如，农业银行郑州分行还款等待时间大概两到三个月，必须进行线下申请办理;中国邮政银行河南省分行也必须线下办理，预约时间指定为每周二、四;兴业银行郑州分行当周线下预约办理，下周就能还款。（此前报道：

郑州提前还房贷等待时间有变化，各大银行最新汇总！

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利差扩大倒逼

为什么会出现居民扎堆还房贷的现象？多位受访人士认为，当前扎堆提前还房贷则与新发放的首套房贷利率不断下行直接相关。

2022年5月，央行、银保监会宣布将首套住房商业性个人住房贷款利率全国下限从不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率），调整为不低于相应期限LPR减20个基点（BP）。2022年9月以来，央行进一步放松了对首套房贷利率全国下限的要求，并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制，新发放的首套房贷利率进一步下探。

某机构数据显示，截至1月31日，103个城市中首套利率低于4.1%的城市共30个，包括郑州、天津、太原、厦门、福州、珠海、长春等。这些城市中，二线城市有8个，其余均为三四线城市。

郑州可以说是年后国内第一个把房贷利率打下来的城市。1月29日，郑州各大楼盘就陆续接到银行通知，首套房贷利率从年前的4.1%降到了3.8%。

房贷利率的下调，使得部分存量房贷和新增房贷之间出现了较大的利差，这是个什么概念？

算一笔账，如果在郑州2021年买房时贷款总额为60万元，当时审批下来的房贷利率为4.9%，贷款期限是25年，月供是3472.67元，总还款104.18万元。LPR下降，贷款利率降为4.1%时，月供就变成了3200.24元，总还款为96万元；但如果按现下银行3.8%的贷款利率来算，月供就是3101.14，总还款为93.03万元。总之算下来，与现在购买房子相比，还是要多出几万块钱的利息。

提前还房贷划算吗？

目前来看，购房者选择提前还贷通常有两种需求：一是在手里有足额资金，将贷款全部还清能减少后续的利息支出；二是提前还贷后再重新申请贷款，这样就可以享受目前较低房贷利率。

但提前还房贷真的很划算吗？

“收入一般的家庭，提前还款的并不多。”某银行房贷经理董希淼认为，房价水平也决定了客户对于息差的敏感度。一线城市客户提前还款与否，涉及的息差可能高达几十万甚至百万元；但在房价较低的城市，利率下调前后利息差异并不明显。“对于大部分客户而言，房贷以公积金贷款为主，提前还贷反而并不划算”。

“要不要提前还房贷还需理性考虑。”董希淼称，判断是否需要提前还房贷，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。

此外，还需要为自己生活、养老等留足资金。从还款方式看，一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点；等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过半，其实可以不考虑提前还款。总之，购房者的贷款合同千差万别，需要具体问题具体分析，既要考虑自己的投资能力和资金安排，也要考虑未来金融市场和房贷利率变化，综合作出判断。