长江证券：龙头房企波动性在减弱 地产股成长机

　　2016年以来，房地产行业的波动逐步减弱，周期属性不断下降。而房地产行业被称为周期之母，2007年以来行业波动呈现了典型的周期性，上升、拐点、下降、触底，经典的3年周期理论深入人心。但从最近一轮周期来看，房地产行业的波动性却呈现逐步走弱的趋势。

　　从行业层面来看，优秀房企的快速成长，一方面离不开房地产行业过去20年持续的市场扩容，另一方面也离不开领先的管理能力为其带来超过行业平均增速的表现。未来10年房地产行业需求保持平稳，因此龙头房企具备充足的发展空间。而房企在行业红利推动下快速发展，但不同时代阶段其获得超过行业平均水平增速的途径却各有不同，按时间先后来看分别为拿地能力、融资能力和周转能力。拿地端、融资端对头部企业的倾斜以及销售端品牌优势的积累，将持续推动房地产行业的集中度提升。在此趋势下，中型企业规模冲动更强，快周转推动的高成长属性值得重视。

　　往后看，政策端与流动性层面以稳为主，基本面预计受三、四线城市影响将逐步下行，但一、二线城市预计仍好于去年。2019年是贯彻长效机制持续推进的重要年份，“一城一策”有望长期落实。虽然部分城市的部分银行有上调按揭贷款利率上浮比例，但预计在银行体系流动性较为宽裕的环境下，按揭贷款利率有望维持下行趋势。房企融资端维持紧平衡态势，并未出现明显宽松走势。受低库存环境影响，新开工与投资将保持韧性，后续增速预计稳中有降。

　　有鉴于上述背景，后市房地产行业运行与龙头房企发展的波动性在减弱，稳定性逐步增强，建议投资者逐步由注重行业贝塔向注重个股阿尔法的投资框架进行切换。随着行业集中度不断提升以及房企预收款项的持续增长，龙头房企业绩有望持续增长，分红派息将更为稳定，建议重视当前时点地产龙头的配置价值。积极关注布局都市圈的成长性标的。此外在当前时间点，部分龙头房企也仍具有较好的配置价值。