“去库存”大幕已拉开，楼市大变局近在咫尺

不同的境遇，但相似的“配方”。时隔8年后，楼市去库存的大幕已拉开了。

俗话说，解铃还须系铃人。此轮楼市的深度调整背后，是严厉加码的叠加政策锁死了流动性。

结果是，满目疮痍，“几十家房企爆雷，数以百计的烂尾楼”。房企苦撑，土地财政捉襟见肘，买了烂尾的业主更苦······

当初楼市有多么强力被压制，如今就需要加倍宽松，去恢复信心及交易。

2024年伊始以来，政策端刺激越来越给力，但并非毫无章法地救市，房地产新模式的思路是越来越清晰。

未来，必然走向“双轨制”，市场的交给供需去博弈，需要保障的将有zf兜底，向新市民、低收入群体提供基础的租房居住服务，这中间有个过渡衔接。

但目前现实问题，就是市场上基于信心缺失、房企出险等多重因素，很多房子卖不出去，就需要相关资方去市场上批量收购，落实真正的“保障房”任务，可谓“一石两鸟”。

第一大利好，就是这两天备受热议的“千亿元住房租赁团体（长租公寓平台公司，如央企华润有巢等）购房贷款计划”。

据媒体消息，央行日前已批准一项千亿元住房租赁团体购房贷款，支持天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8个试点城市购买商品房，以增加长租房供应。

据央广网报道，此千亿亿元租赁住房贷款支持计划实为2023年央企专设的结构性货币政策工具，以引导工农中建等7家银行为试点城市的长租房平台公司收购存量房提供资金支持等，但积极信号不容忽视。

近日，央行、国家金监总局曾发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，将重大聚焦大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋等。

1、住房租赁开发建设贷期限一般3年，最长不超5年，长租房平台自持运营的，经营贷最长不超20年，贷款额度不超物业评估值的80%。

2、长租房平台依法合规改造工业厂房、商办用房、城中村等形成的承租型租赁住房，经营贷最长不超5年，贷款额度不超期限内应收总租金的70%。

以长租房为破局的有力抓手，谋划楼市去库存，看来2024年初以来，新的大幕已拉开了。

从网上评论看，大家还是抱有很大信心的。有网友认为，“一千亿只是引子，银行按揭80%，企业购买20%，要多少有多少”。

也有网友说，看这1000亿能否把市场循环起来，若可以，将造成上万亿的交易额。还有网友似乎更乐观些，说“存量要大幅减少，房价未来要涨”。

另一个重大信号，就是央行罕见大手笔重启“PLS”神器，背后的信号意义也不同寻常。

年初，央行曾公告2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家政策性银行净新增抵押补充贷款“PSL”规模3500亿元，较前次（2023年2月）净新增PLS规模17亿元可谓放大水。

券商解读时似乎更为积极，认为结构性政策工具带有更高的操作利率和“准财政”色彩，其加量或驱动广义流动性和贷款投放继续宽松。

2016年那一轮全国楼市轮动上涨，棚改功不可没，但背后核心驱动力就是央行大规模投放PLS带来的魔力。央行创设PLS肇始于2014年4月，2016年5月前余额只有8000亿元，该年前四个月就投放了近6000亿元。

截至2022年10月，央行为三家政策性银行提供抵押补充贷款余额26481亿元，彼时的2022年9月曾净新增抵押补充贷款1082亿元，自2020年2月以来余额首现净增长且幅度远超预期，“保交楼”成为主要投向。

2022年及2023年，各大房企“保交楼”如火如荼，即便是出险房企，也拼命也要不断加量保交楼，规模不断创新高，也印证了背后PLS政策工具的魔力。

2023年底至2024年初，央行又重启“PSL”，一上来规模就新增3500亿元，能否在长租房衔接商品房上产生强大的鲶鱼效应？外界拭目以待。

第三个积极信号，就是厦门、西安等热点城市密集召集房企开会。

过去“地王”辈出的厦门楼市，GDP总量虽未过万亿大关，但2023年诞生了8家百亿房企，而素有“西北王”殊荣的西安楼市，2023年也催生了7家百亿房企。

1月9日，厦门市住建局召集13家房企座谈，其负责人明确提出了4条，即要坚定发展信心、做好政策储备、加强房地联动和提升住房品质等。

昨日，西安市住建局召集18家房企座谈，“一把手”要求旗下各负责单位责一要积极听取广大企业意见建议，提高响应速度，优化政策措施等；二要积极助企纾困，帮助困难企业渡过难关；三要持续规范房地产市场管理。

这是继2023年底十多家来自国有大行、股份制银密集行召集房企座谈“摸底”融资需求风暴后，参考悦读《这轮“银行座谈”风暴，哪几家房企频成“座上宾”？》，类似厦门等热点城市的地方政府也积极出手了。