青岛二手房正陷入死循环，建议大家不要火上浇

今天周末，和大家随便聊一聊最近的青岛二手房市场。

我认为青岛的二手房市场已经陷入了一个死循环：越降价越卖不出去，越卖不出去越降价。

举一个我朋友的例子，同小区别人卖190万的时候，他卖200万，结果别人卖了房子跑了；后面他卖190万的时候，又有人卖180万；他卖180万，别人卖170万。他总是为别人做陪衬，把别人都陪跑了，自己却剩下了。

当然，这种死循环，并不是卖不出去，只要把房子价格降到底，就没有卖不出去的。现实是，同小区的大部分卖家，给少数甚至于一个邻居做“嫁衣裳”；只要有一个邻居把价格降到严重低于平均价，那么他就可以把自己的房子卖出去，然后其他人就只能把房价降到比这位邻居更低的价格才能卖出去。

当这种现象发生的次数比较多的时候，大家就慌了。大家就想，谁先把房价降到底，谁就先跑了；后面撑着的，就只能降到更低的价格才能卖出去。结果就是，产生了更多的“先行者”，大家争先恐后地做“先行者”。

以前行情好的时候，大家同心协力把小区房价撑上去，甚至签订“君子协定”，不能低于多少卖房，后卖的肯定要比先卖的价格高；现在大家不讲规则了，有人先降价跑了，然后又以胜利者的姿态反过来看邻居们以更低的价格抢跑。

这就是青岛二手房市场的现实情况。

我们看这两个保利叶公馆的同户型房源：

晚了一个月，单价低了3000元，此时你应该明白我上面所说的问题了吧。仅就这两个房源来说，先卖的那个房东是胜利者，后卖的就是失败者。

当后面那个房东把房价拉低到3万元/平，其他房东还能往高了卖吗？答案是，只能更低，不然买房者理都不愿意理你。

然后，后面又有房东降到2.9万，再有降到2.8万。每一个降价的“搅局者”，将制造更多的“搅局者”；只有新降价的制造者、只有“搅局者”，才能卖出去房子，后面的跟随者只能永远被动降价，这就是我所说的死循环。

我们再来看长春花园的这两个同户型房源：

和上面叶公馆的相似，打败房子的永远不是房子本身，而是同小区房价的“搅局者”。

这种情况，在其他市场早已普遍的不能再普遍。你想想，在小米手机诞生之前，其他手机厂商售价有多高，他们轻松地、姿态高昂地享受高价手机带来的效益，不就像是以前房地产市场好时的房东吗？

后来小米手机横空出世，就生生把全体手机的售价拉下来了，小米就是那个手机市场的“搅局者”。如果后续再出什么黑米、紫米，都使劲地降价搅局，那手机价格只会继续下降，甚至跌破成本价。

不同的是，手机行业到小米就结束了价格搅局；而青岛二手房市场，则出现了无序挤压。

那么，什么时候青岛二手房市场才能结束这场死循环、无序挤压呢？关于这一点，小米也能给我们答案。

小米之后，虽然也有一加、锤子等新的手机制造商，但价格已经不能继续下探了，因为小米把价格给下探到了成本的“临界值”。这个“临界值”，虽然还能赚钱，但利润不大；如果利润再缩小的话，后续也没人愿意进来了。

这就是青岛二手房市场的破局，当大家把房价降到一定程度、并不愿意继续下降的时候，房价就稳住了。

我们看日本，那失去的30年，为什么房价没有降到0？如果无序挤压不能节制的话，房价理论上是可以到0的，这说明房价都有一个能够稳住的线。

我国国情不一样，城镇化还在继续，这个房价下探的程度不可能有日本那么大。而且今年各种救市政策逐渐铺开，来年未必还会继续这种无序挤压的状态。

因此，我对大家的建议仍是：

如果你是买家，那可以捡漏了。趁着房东心理崩塌，要使劲讲价，不给大便宜就不要买，反正着急卖的房子多的是。

如果你是房东，我感觉不是那种特别着急用钱的，就没必要大降价卖房，没必要对这种“无序挤压”施以火上浇油、抱薪救火。这时候别慌，不能跟风。青岛起码是个二线城市，即使卖不出去还可以出租。

如果你是置换，可以便宜卖房，然后去捡更大的漏，因为你要买的房子总价值要比卖的高，相对来说仍是捡漏。

话已至此，就不再深说了。大家只需理解我的意思，然后按照自己的观点去操作，做一个“明局者”，不要被我带节奏，也不要被别人带节奏。