产业探索之房地产：房地产金融创新模式典型案例之一

　　深度思考很累，也很难。但如果没有深度思考，一切只会浮于表面，只剩自以为然。

产业探索之房地产：房地产金融创新模式典型案例之一

　　上一期中对于房地产金融发展概况进行了介绍。本期将结合具体案例，对房地产企业金融创新模式进行分析。

　　根据CRIC研究中心研究，房企通过各种渠道参与到金融行业中，其中大部分是为了促进房地产主业的发展，另有部分则有更深层次的布局考虑，将金融作为新的盈利增长点。从参与方式来看，主要可分为自行设立金融机构、参股金融机构和与金融机构合作三种。本期文章将主要梳理前面两种类型。

　　一、企业主体成立金融机构

　　房企进军金融领域，最为直接的方式便是在集团组织架构中设立金融板块，成立金控集团或金融机构，直接铺设业务。一些背景较雄厚的房企选择全面布点，同时开展如保险、银行、证券、资产管理等业务，在金融领域迅速扩张；一些服务商或规模较小的房企，则利用了房地产资源，选择热门领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓。

　　1、通过金控集团统筹，目标全牌照

　　指房企直接设立金融控股集团，所有金融业务均在金控集团下开展。采用这一模式的房企资金实力较强，同时通过多种渠道布局，目标是获取全牌照的“大金融”。这一模式的优势在于多项业务间能产生协同效应，但需要大量金融人才和积淀才能将落实业务，否则可能概念意义大于实际。

　　模式一：绿地——依托地产的综合金融创新

　　绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链，分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块。绿地金融的业务模式创新、业务多元化，依托房地产资源又能单独盈利，有望成为新的增长点，最具潜力的主要包括：

　　互联网金融

　　对于绿地来说，互联网金融平台“地产宝“并非为自身融资设立，其主要业务是联结撮合中小型房企与金融机构，并收取管理费用，房企通过平台的融资成本约在6-8%。相比普通平台，绿地地产宝的竞争力在于：对于金融机构来说，绿地在房地产行业的经验使其能更好地对项目进行风险评估，确保资金安全性；对于中小房企来说，绿地与金融机构的良好关系使他们易于获得低成本融资，对利率的设定并不受限于品牌，而能更多地考虑项目的情况；对于个人投资者来说，绿地品牌更可靠，减少了对“卷款跑路“等现象的担忧；在销售渠道方面，绿地除了通过阿里、平安、腾讯、360等合作分销外，自有售楼处和社区也能形成广阔的布局。

　　特殊机会投资基金

　　绿地香港正计划与资产管理公司合作设立特殊机会投资基金，对不良资产进行再开发，也为互联网金融平台提供辅助，这部分业务颇具想象空间。2014年，绿地在宣布与信达集团的合作中便曾提到，“将在金融资产重组以及运营等方面开展深度合作，由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。资产管理公司以往的操作模式是，将从银行收购的不良资产（如土地、项目等抵押物）在各地产交所、金交所挂牌，以转让、拍卖等形式将不良资产卖给接盘者，赚取其中的差价。合作后，双方可将低价获取的不良资产交予绿地进行开发、包装和出售，尽管拉长了周期扩大了风险，但能获取更高的利润；亦可作为平台，为这些不良资产按照区域、产品线等特点，寻找合适的房企作为下家，收取管理费用。同时，绿地自有互联网金融平台上的项目一旦遇到，也可采用同样的模式进行处理。

　　PPP模式

　　PPP模式是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，政府将参与全过程经营。绿地目前的地铁投资业务便采用了PPP模式，具体培育形式还在商讨中。但通常来说，由于融资成本将根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度决定，房企能获得财政补贴和银行提供的低成本融资，以及政府提供的如税收优惠、贷款担保、沿线土地使用权等。除了所开发物业的运营管理收益外，建成的上盖物业销售也能带来现金流。

　　参股金融机构