开盘就打折、摇号楼盘不足三成...西安楼市降温买房需求下降

　　房地产的周期性在西安表现得尤为突出：经历了2012—2015年长达四年的低迷之后，2016—2018出现了罕见的量价暴涨走势，而从今年二季度开始市场逐步进入“横盘震荡”。

　　下半年以来，西安房地产市场出现明显降温，往年金九银十的辉煌也已消失。尤其在过去一个月中，伴随供应的持续井喷，购房意向登记和商品住宅去化率都跌至新低水平，似乎与目前的天气一样进入了冬季。

　　>>>楼市两极分化，花样促销卷土重来

　　本以为最近买房容易，可是西安市民党先生还是没选上合适的房子。9月份至今，他已参加了两次楼盘摇号，结果都失之交臂。用他的话说就是：“看上的没抢到，不用摇的又看花眼。”

　　党先生的感受折射出的是当前西安楼市两种状态之一：有的楼盘保持热销，或者看起来供不应求；还有不少楼盘面对销售压力，开始放低姿态找渠道促销。

　　金先生在某房企做营销工作，最近一段时间精力都放在了拓客上。先是认筹期的一通忙活，几乎把做过意向登记、甚至仅仅是打电话咨询过的客户全都回访一遍。然后是转入平销期的蓄客压力，原因很简单：上一批房子还没卖完，新的推盘计划紧跟着又要来了。

　　华商报记者发现，尽管长期看多且资金充裕的房企依然咬定“不降价”，但业绩压力面前，一些许久不见的促销手段卷土重来。最近在大明宫、西咸和浐灞等区域的楼盘销售中，越来越多出现了开盘打折、全民转介奖励、员工内部价、买房送家电或抽奖旅游等促销手段，而这些手段自2016年以来在西安几乎已经绝迹，如今卷土重来。

　　美城股份市场研究中心总监沈玮表示，进入下半年以来，西安楼市促销逐渐由泾阳、高陵、沣西等外围区域向主城区蔓延，原因有两点：一是开发商为了冲业绩、要回款；二是有些楼盘在年初时的预判过于乐观，市场转冷之后，试图依靠促销来抢收更多客户。

　　“供需关系转变是促销重回常态的主要原因。”独立地产评论人李连源认为，近几个月楼市供应增加，而且最近一轮房价上涨透支了购买需求，短期形成了供大于求局面。

　　>>>摇号楼盘不足三成 消费者观望情绪加剧

　　市场转冷，对买房人来说，意味着摇号楼盘少了。据美城机构统计，11月上架商品住房意向登记平台的项目共有40个，比10月份多了21个，但全月登记人数却下降2%，出现近3个月登记最低值。并且，有57%的意向登记集中在4个楼盘，冷热可想而知。

　　此前，西安动辄有半数左右楼盘需摇号决定购房权，现在不用摇号的占据多数。华商报记者通过住房意向登记平台，对11月至12月5日完成意向登记的56个项目（含沣东新城，同一楼盘不同批次重复计算）统计发现，共有41个项目意向登记人数不及推出房源数。也就是说，摇号项目已不足三成。其中，沣东新城参与意向登记的9个项目都不用摇号。

　　即便是需要摇号的楼盘，最高登记率不过7:1（相当于7个人抢1套房子），相比两个月前的12:1下滑明显。最低的是沣东新城一个均价超一万六的改善楼盘，实际核验零通过，也就是说没有一个客户购买。

　　华商报记者还发现，此前不用摇号的大多是高总价、大户型的改善楼盘，从近期登记情况看，一些推出刚需户型的项目也面临意向不足的状况。11月，朗诗雁南栖推出的415套房源主要为两室、三室户型，实际登记为201个。合能·枫丹唐悦10、11号楼推出382套房源，其中有半数是99㎡三室两厅一卫的典型刚需户型，可实际登记只有86个。意向不足突显出市民的买房需求下降。

　　资深房地产研究人士周文豪认为，连续两年多的调控后，西安有买房资格的人在减少。首付比例和按揭利率的提高，进一步提高了购房成本。楼市降温后冲减了人们对于房价继续上涨的预期，观望情绪加剧，不少人在买不买房的问题上犹豫不决。

　　那么意向需求在向哪里聚集呢？近期登记火爆的项目多是老盘推新，如：高科鹭湾国际社区、大华公园世家、大华锦绣前城、世园林逸等，销售均价都没有超过1.3万元。对此，沈玮认为，当前市场的可选余地较大，购房者基本只选捡漏盘。等到这些摇号楼盘逐渐售完以后，市场上只剩1.5万元/㎡以上的房子时，将会进一步检验市场中的购买力还有多少。

　　>>>去化率降至两年新低 售楼员称“再降价就亏钱了”