郑州房子跌成白菜价，80万元就能买别墅

约两个月前的8月3日，郑州市颁布“认房不认贷”政策，成为全国第一个率先出台该政策的省会城市。

郑州一直是房地产市场中，被重点聚焦的城市之一。这并不仅仅是因为它作为省会，地处平原，拥有千万级人口，是中原城市群的核心；也因为它曾经经历过“7·20特大暴雨”，是“80后买房夫妻眼里失去了光”“最高学历烂尾楼盘”等事件的发生地，它受冲击更深，也更具有一种典型意义。

郑州几乎用上了能用的一切手段，来帮助楼市平稳渡过低谷期。但这个低谷期在如今看来，似乎显得有些漫长。在发布“认房不认贷”政策一个月后，郑州又宣布放开限购。而现在距离那时，又一个月过去了，时间已经来到了楼市“金九银十”的尾巴上，每日人物找到了郑州的多名买房者、卖房者、销售中介，他们讲述了自己与房子有关的故事，以及各自眼中的郑州楼市现状。

八月初，郑州房产经纪人张咏的朋友圈，被同行的庆祝消息刷屏了。

郑州发布了一套房市新政——下调房贷利率，实施购房契税补贴政策，执行“认房不认贷”。“利好”“让郑州楼市重现生机”等字眼，在朋友圈里频频出现。在房地产干了十四年的张咏看到，售楼处里，重新挤满了看盘问价的人。

可两三天之后，售楼处的热闹便散了，相关消息如同沉入水中，悄无声息。一周后，正在出售房子的33岁的熊家豪，没有等待来看房子的意向买家，却收到中介的电话，“你想赶快卖的话，你这个价格还得下调”。

熊家豪在郑州念完大学，目前在上海工作。他是在这波新政潮流之下，想借机卖掉房子的众多郑州业主中的一个。

他的房子位于郑州市北三环，属于市中心金水区，教育资源丰富。金水区也是郑州房价靠前的几个区之一，在过去，这里的房子相对好卖，但今年，他这套房子迟迟没能卖出去。

他觉得挂的已经是周边同户型的最低价了，255万，121平米，近学校，双地铁，还紧邻一个大商场。但这房子足足挂了8个月，从过年一直挂到现在。

后来，他又把房子再降了20万，中介让他再降降，他不愿意，“太不划算了”。挂了电话没几天，他再看周围挂牌价，其他人都开始降价了。

这一幕，从8月3号到4号的郑州楼市数据也可以得到佐证。据诸葛找房网站统计，新政头两天，一共有756套房源降价出售，与此同时，新上房源1999套，超过出售量。

也就是说，郑州的房子正在一面降价，一面越卖越多。更让熊家豪觉得郁闷的是：“越出政策，二手房房价就越跌。”他每一次打开交易平台，房价的走向都是负的。据统计，郑州共有约14.16万套二手房在售，新政推出的八月，二手房成交8021套，环比下降了9.3%。

相比熊家豪这样已经离开郑州的人而言，一些仍在郑州本地工作、且有强烈置换需求的人的卖房意愿更加强烈。

为了尽快脱手房子，在大量的房源面前，降价几乎成了淼苗苗唯一能做的事。

在郑州南边的航空港区，淼苗苗一家五口人在一套89平的两房户型里生活了五年，“有些拥挤”。当初她2018年买这套房子花了89万，为照顾孩子辞职之后，家里经济来源仅丈夫一人。现在，他们家每个月房贷4000元，占了每月支出的三分之一。

5月份，她决定以73万来出售这套房子，算市场的中间水平。到了8月，她发现：“大家越挂越低，互相内卷。”

中介和买房者都来压价格。接中介电话，头一句就是：“姐，你的房子还能再低不？最低多少钱出？”接待看房的顾客，最过分的直接拦腰砍价。

被迫不断降价让她很焦虑：“什么是最低价？最低能多低？”现实是，过去房价是每平米几百地跌，现在直接每平米跌了2000元。

为了尽快出手房子，她在同小区租了一间房住，“这样房子能收拾得干净些，给看房的人留下一个好印象”。不光如此，为了卖掉房子，她还打算家电全送。

当楼市变成了买方市场，淼苗苗时常感到她是三者里地位最低的。在中介平台上，把中介费用提高50%，才能获得流量和曝光量；而当面对买房者，对方总是要求降价，“仿佛能买你的房子，是看得起你”。

而新政对她卖房几乎没有帮助。新政中提到的多子女家庭购房与购房契税补贴，均针对“购买新建商品住房”，除此之外，“毕业生买房，100%返还契税”等福利她也享受不到。算上契税、利息、装修和家电等费用，这套房子的挂牌价已经亏了将近40万。

另一方面，在购房者眼中，郑州的新政也效果有限。但他们也发现，自己的议价空间变大了。

今年夏天，27岁的河南信阳女孩邱粒，准备在郑州挑选婚房。但她预算不多，只有1万/㎡的预算。但当时，1万/㎡的预算，在郑州四环内想找到好的房源很难。

7月份有一回，她路过一家楼盘，正在促销，门口排了长队。结果一听房价一万三起步，她立刻退了出来。那段时间她听人说“还会跌，再等等”。

之后，她又经历了很多五花八门的促销楼盘，比如“买就送7万元停车位”“送云南双飞6日游”“婚庆大礼包”等等。她觉得，郑州楼市陷入了一种“只要你有钱愿意买，就能无底线地让你上车”的氛围中。有一次，她还去看过位于郑州北边平原新区的叠墅，只要80万，有的甚至可以0首付，“我当时想，天哪，在我以前认知里别墅至少需要100万。”

但由于地理位置远离城区，较为偏僻，她还是放弃了。

最终，她没有想到，她竟然以一万以内的价格上车了北三环的房子。8月底，邱粒的中介给她推荐了一套北三环的精装修特价洋房，120平，均价只要9000元左右，首付款还有折扣，户型为四室三卫，户型很不错。

某种程度上，刚需族邱粒是这次郑州房价下降的受益者。她很满意，只用了一天考虑的时间就签了合同。

签约时，距离“认房不认贷”政策已经推出了20余天。她并不关心新政——她是否购房并不由政策决定，毕竟政策没法让房价下降。换句话说，更让她在意的是“降价”。在她看来，只要用合适的价格，买到了喜欢的房子，那么，以后“不卖就不会赔”。

在之前，郑州楼市很大部分都是靠邱粒这样的刚需族支撑起来的。根据贝壳研究院发布的《2020城市刚需购房报告》，郑州“刚需族”平均31.9岁，多为周边城市人。“不管在不在郑州住和工作，家里在省城有套房子”一度成为很多河南人的共识。

但现在，这群刚需族宁愿再等等。淼苗苗接待过几个来看她房子的买家，他们虽然有强烈的购房意愿，但最终不愿出手的原因是“想再等等”。

与此同时，尽管郑州房子在降价，一些刚需购房者依然觉得，房子还是太贵了。比如1997年出生的萱萱，她是驻马店人，本科毕业后成了一名郑漂，“在自己家乡找不到合适的工作，大部分都来郑州落脚”。

她想在郑州拥有一套自己的房子，但预算有限，有的房子降价了也买不起，可选房源并不多。她在郑东新区工作，收藏了三四套房源，其中一套最令她心仪的，位于郑东新区边缘，64平的二手毛坯房，业主直降6万后，符合她70万以内的预算，成为了她拥有这套房子的契机。

房子距离公司遥远，公共交通需花费一个半小时。但萱萱仍然感到知足，这是她能够着的最适合的房子，否则，她可能依然因为负担太高下不了手。

郑州楼市越来越难卖，还有一个原因，在房子全国普遍都降价的情况下，一些人最后放弃了在郑州，去更具有性价比与发展前景的城市生活。

何舒北漂十年，她的孩子到了上小学的年级，回到郑州原是她的退路，但现在，她正在天津看房，天津的教育资源对她来说远远超过郑州。

在社交平台上的郑州卖房帖里，也能看到这个趋势。在这些帖子中，有一半都是选择离开郑州的人。在房子与房子的抉择中，郑州的房子往往会先被放弃。

9月12日，距离“认房不认贷”政策推出一个多月后，郑州取消二环内限制性购售政策，同时首套首付款调整为不低于20%，二套首付款比例不低于30%。张咏的朋友圈再次刷屏了。

张咏比较例外，属于沉默的少部分之一，没有转发，也没感到多少欣喜。他告诉每日人物，当下郑州市场，中介市场的开单率非常低，“70% 到 80% 的房产经纪人都无法做出来业绩”。之前的认房不认贷火了两三天，实际效果非常有限，“100个里有一个下单的都不得了”。

张咏2009年入行，那是郑州房市的黄金时代，“那会儿人的认知就是买房能挣钱，80%的人都在讨论房价”。为遏制炒房，郑州于2011年出台限购令，但房价依然在涨，从2012年到2019年，“从8000多涨到了16000，翻了一倍”。

当初，火爆的市场吸引了众多开发商。以万科、保利发展为代表的头部房企入场，来自南方的碧桂园和华润置地也不甘落后地挥师北上。大量房子拔地而起，2020年5月，根据国家信息中心发布的“万亿俱乐部”城市房地产市场走势研判，在当时17个GDP万亿城市中，郑州对房地产投资依存度最高，为28.9%。

与开发商步调一致，郑州市为进一步扩大入市的土地规模，进行了长达十余年的城中村改造，大量城改房被批准入市，与商品房争夺市场。据统计，在过去70年内，郑州市区面积翻了75倍，其中有接近一半面积是在近十年内扩增完成的。

高歌猛进造成了房子的激增，这样一来，消化这些房子成了困难。

在张咏看来，放开限购的举动意义有限的原因正在于此。“本身已经是一个名存实亡的东西，就算不限购也没多少人买了。”张咏认为，当下改善购房者需要把自己的房子卖了才能去买改善房，然而，有刚需需求的年轻人，“不止对买房这件事有抵触，他们手上也没钱。”