买房“公摊面积”要取消了？这件事没那么简单

昨天，住建部关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的征求意见通知，引发全网关注。

小编关注的公号从昨天中午就开始刷屏

提到公摊面积

相信大部分购房者

都有一肚子的抱怨

花了100㎡的钱

却只买到70㎡左右的房

内地住宅一直

以建筑面积成交的惯例，

今后将被改写？

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中的第10项系《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

住宅建筑应以套内使用面积进行交易

本次《规范》中的最大亮点是指出住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

有媒体指出，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示，此次出台这一规定主要是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。

去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章火爆，揭露出这个矛盾已久的问题。此后，各大媒体都发文质疑该制度的不合理。

《住宅项目规范（征求意见稿）》都明确了，“应以套内使用面积进行交易”，那就是取消了吗？

《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范

我们首先要了解一点：这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？

难言的“公摊面积”

之所以大家对这个话题这么关注，确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等等等。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关注的话题，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实

在这个《规范》当中，热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子1万/㎡，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，1.5万/㎡。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。